國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金最新動(dòng)向解析
2011/10/19 15:25:14
流動(dòng)性肯定對(duì)通貨膨脹有影響，但流動(dòng)性是一個(gè)雙面。一方面他可能會(huì)減弱通貨膨脹，現(xiàn)在企業(yè)資金成本這么高，同時(shí)打壓股市價(jià)格，再打價(jià)房產(chǎn)價(jià)格，那將是致命的問(wèn)題。又美元去買美元資產(chǎn)，那是更棒的事情。關(guān)于基金我想今天我有15分鐘，我簡(jiǎn)練的說(shuō)一說(shuō)，我對(duì)基金我們比較熟從91年開始，20年時(shí)間，我們經(jīng)歷過(guò)基金的上市，研究基金的法鼓，現(xiàn)在主要做的有幾個(gè)，首創(chuàng)華夏基金，一只是內(nèi)子的還有一只是外資的，我們做兩只北京小城市的基金，基金現(xiàn)在在探索，今天覺(jué)得很有意義，把這些基金的朋友組織起來(lái)，有專門的聯(lián)盟，我覺(jué)得很有意義。我想今天說(shuō)的題目就是一個(gè)基金的發(fā)展的路徑，新模式的探討，副標(biāo)題叫做打造中國(guó)基金地產(chǎn)基金的聯(lián)合艦隊(duì)，簡(jiǎn)單推廣一下。
基金我們?cè)诎l(fā)展興起過(guò)程中有很多困惑大家知道從本原上講，地產(chǎn)基金是被稱為私募基金的是專門用于地產(chǎn)投資的分支，最早出現(xiàn)70年代末期，因?yàn)樯虡I(yè)手段的兇悍被稱為門口的野蠻人，基金的發(fā)展歷史不是很長(zhǎng)，但是對(duì)中國(guó)來(lái)講推遲了很長(zhǎng)時(shí)間，我們最早接觸地產(chǎn)基金在90年代初期，真正運(yùn)作在2002年以后，從基金的現(xiàn)狀看，大概有幾個(gè)特征，近兩年來(lái)發(fā)展很快，基金市場(chǎng)的激增，以開發(fā)商的財(cái)團(tuán)背景組成的，有的是外資獨(dú)立的，開始的時(shí)候可能主要集中一二線城市，現(xiàn)在 是二三四線城市，我們看中國(guó)的基金現(xiàn)在有很多問(wèn)題，因?yàn)橐郧岸鄶?shù)是所謂收取固定收益的債券式的基金，我說(shuō)很多基金名為債權(quán)，實(shí)為股權(quán)，針對(duì)這些情況，現(xiàn)在基金還有這些那樣的問(wèn)題，我們概括有這么幾個(gè)方面，傳統(tǒng)的基金模式?jīng)]有具備快速接觸物質(zhì)項(xiàng)目的功能，這樣的專業(yè)大型開發(fā)商可能是不缺資金，資金很多，但是中小開發(fā)商有好象自身的基金功能還是差。第二有利沖突，基金投資者與基金管理者項(xiàng)目之間有利益。第三定位出現(xiàn)偏差。可能有一些基金將來(lái)發(fā)展成為財(cái)團(tuán)，第四盈利模式。注重資本的收入，項(xiàng)目的管理的收入和資產(chǎn)管理的收入，當(dāng)然還有機(jī)制的問(wèn)題，整個(gè)基金的投入期豐收期的配比，這些問(wèn)題我認(rèn)為融合基金的發(fā)展過(guò)程中，可能也是一個(gè)歷史的必然，這里有很多問(wèn)題我們需要探討，到底是什么樣的模式，到底是什么的方式，功能怎么確定，都需要我們探討。
從基金角度講，他的發(fā)展情況我們把它概括一下，不多說(shuō)了，從90年代到03年，從04年到06年外資采取收入的方式，06年到09年改變收入的路線，改向參與房地產(chǎn)投資?，F(xiàn)在基金比較多了，但是仍然是發(fā)展期、探討期。我們回顧歷史，中國(guó)的房地產(chǎn)基金每次的變革都是伴隨宏觀調(diào)控大背景進(jìn)行的，中國(guó)的房地產(chǎn)沒(méi)多少年，從90年代算20多年的歷史，我們趕上大概有11次宏觀調(diào)控，這種調(diào)控情況下我們房地產(chǎn)金融面臨的困境，當(dāng)然跟其他行業(yè)宏觀調(diào)控產(chǎn)業(yè)升級(jí)等等，這里面講，我們的困擾肯定是流動(dòng)性的緊張，傳統(tǒng)融資工具的受限，我們也看到行業(yè)發(fā)展的新的機(jī)遇，比如私募基金正在成為地產(chǎn)金融的一個(gè)很好的模式。我們想還是要深入的去共同來(lái)總結(jié)研究發(fā)展。這里可能幾個(gè)方面的工作，一個(gè)是深入研究海外的基金的先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，另外一個(gè)促進(jìn)行業(yè)內(nèi)的互相的交流溝通。還有加快地產(chǎn)基金人才的培養(yǎng)。還有創(chuàng)新的模式，打造房地產(chǎn)的基金的聲威。這是我說(shuō)的主要的觀點(diǎn)。
基金來(lái)講到了中國(guó)以后，根據(jù)中國(guó)的國(guó)情要有很多的變化，我們投資基金創(chuàng)業(yè)基金的時(shí)候做了很多很細(xì)致的分析，在中國(guó)可能有些變化，從基金的人才講，我們過(guò)去是空白的，這些年來(lái)我們有一些隊(duì)伍，我們還存在很多需要我們探討的問(wèn)題，關(guān)于壯心基金模式的問(wèn)題我們簡(jiǎn)單概括一下，就是以投資人的利益為核心，打通房地產(chǎn)投資的鏈條，打造由地產(chǎn)基金獨(dú)立第三方的開發(fā)公司律師、會(huì)計(jì)師、造價(jià)咨詢師，營(yíng)銷策劃，等等構(gòu)成的聯(lián)合艦隊(duì)，當(dāng)然我這里提的不全面，這個(gè)鏈條還要長(zhǎng)，有一個(gè)具體的圖，這個(gè)圖在目前還有些其他構(gòu)造從地產(chǎn)基將來(lái)要往前運(yùn)作的過(guò)程中，有專業(yè)化的專業(yè)性的生產(chǎn)指標(biāo)要結(jié)合在一起，圓的中心是基金管理人，這些機(jī)構(gòu)可能將來(lái)共同構(gòu)成我們的發(fā)展隊(duì)伍，可能一個(gè)基金一個(gè)金融機(jī)構(gòu)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，一定是專業(yè)化很強(qiáng)的都是，和生態(tài)鏈高度融合的東西，我們形象的講基金就是航空，投資人管理人就是航空母艦，我們還需要有巡洋艦等等，產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)內(nèi)容很多，但是概括起來(lái)將實(shí)際上是項(xiàng)目孵化，項(xiàng)目的價(jià)值發(fā)現(xiàn)，投資的運(yùn)作，投資后的管理，項(xiàng)目的挖掘、策劃、協(xié)助、支柱等等，實(shí)際上一方面是基金的改革要考慮的問(wèn)題，生態(tài)鏈、價(jià)值鏈。實(shí)際上不是做基金的你做地產(chǎn)商也會(huì)涉及到一樣的問(wèn)題，只是基金將來(lái)更容易專業(yè)化的結(jié)合起來(lái)，本身就是為投資人服務(wù)的，提供價(jià)值最大化，他不需要一定都是自己的都是，一定是綜合性的，這樣我選最好的。
我們的基金是最適于把專業(yè)化聯(lián)合結(jié)合起來(lái)攜程我們的生態(tài)鏈，價(jià)值鏈，這樣可能最后的目的是給投資提供最大的利益，我一直講什么叫商業(yè)，就是用最少的金錢最好的概念最好的專業(yè)組成，把錢拿到家里，我們的基金發(fā)展方向可能會(huì)有幾個(gè)方向，我們現(xiàn)在在做嘗試，如果首創(chuàng)華夏。脫胎于品牌地產(chǎn)商，堅(jiān)持獨(dú)立題材方的運(yùn)作，目的是實(shí)現(xiàn)投資的利益最大化，在這個(gè)過(guò)程中，很多專業(yè)化的鏈條運(yùn)用，可能是我們將來(lái)發(fā)展的一個(gè)重要方向和成功的重要方面。
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