樓市回暖只是對部分企業(yè)而言
2012/8/14 16:51:08
事實(shí)上，隨著樓市的回暖，目前各地新房成交量均不斷上升，信貸放量逐步加大，但與之相反的是，國房景氣指數(shù)、住宅新開工量、在建總量等卻均有所下滑。業(yè)內(nèi)人士分析，上述數(shù)據(jù)說明當(dāng)下樓市回暖的利好僅被部分品牌企業(yè)獲取，市場分化日益嚴(yán)重。隨著調(diào)控的進(jìn)行，行業(yè)內(nèi)部兩極分化趨勢將進(jìn)一步加深。
“雖然近期出現(xiàn)了一些高價地，但都是由地塊本身罕見的品質(zhì)決定的，相對仍是少數(shù)，‘抄底’是目前品牌房企拿地的一大主旋律。”北京中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉表示，特別是7月以來，在全國土地市場上，品牌房企們一改此前沉默，在地方加大土地特別是優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的前提下，開始釋放拿地沖動。
縱觀上述品牌房企拿地情況，除個別項目外，大部分以底價成交為主，其中8月初，龍湖在重慶所拿四塊地都是底價競得；萬科7月拿下的地塊，也以底價成交為主；融創(chuàng)天津三地塊也是底價取得；而諸如萬科、保利等房企也表示會繼續(xù)關(guān)注下半年土地市場機(jī)會，但不會高價拿地，更多的是“滿足需求”。保利地產(chǎn)方面也曾表示，在持續(xù)斬獲土地資源的情況下，未來還會重點(diǎn)關(guān)注住宅地塊，中高端、剛需都會涉獵。
“事實(shí)上我們從五年前開始跟蹤一些品牌房企的拿地情況，發(fā)現(xiàn)越是調(diào)控關(guān)口，品牌房企集中底價拿地的情況越突出。”北京市房協(xié)秘書長陳志告訴記者，根據(jù)房協(xié)過去五年跟蹤的數(shù)據(jù)來看，萬科、保利、中海等十大品牌房企在過去五年間拿地的集中度越來越突出，以北京市場為例，在1000多家在冊房企中，十大品牌房企2011年拿地總量占北京住宅用地供應(yīng)量的45%。
“今年的數(shù)據(jù)我們還在檢測當(dāng)中，但大的趨勢是一樣的，而且有越來越集中的態(tài)勢。”負(fù)責(zé)為中房協(xié)和北京市房協(xié)提供監(jiān)測數(shù)據(jù)的東方金城國際信用評估有限公司副總經(jīng)理劉世平告訴記者，作為判斷房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況四大數(shù)據(jù)之一，五成土地集中在十大房企手中，且有愈演愈烈的趨勢，說明隨著調(diào)控的深入，資源的集中度越發(fā)凸顯，當(dāng)下通過低價儲備大量土地的開發(fā)商勢必成為未來市場的主導(dǎo)者，進(jìn)而會出現(xiàn)“強(qiáng)者愈強(qiáng)”現(xiàn)象。“我們目前的跟蹤情況顯示，以北京市場為例，十大房企手中握著的年度土地待開發(fā)面積總量已經(jīng)占到整個市場比重的93%，換句話說，兩年以后的供應(yīng)超過九成集中在這10家當(dāng)中。”劉世平判斷，隨著調(diào)控的深入，行業(yè)內(nèi)部兩極分化趨勢進(jìn)一步加深。
促使品牌房企現(xiàn)金流轉(zhuǎn)好的，不僅僅在銷售一項。來自國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，同比增長6.2%，增速比1-6月提高0.5個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款8723億元，增長8.8%；自籌資金21284億元，增長10.3%；其他資金20596億元，增長2.8%。在其他資金中，定金及預(yù)收款12750億元，增長5.5%；個人按揭貸款5094億元，增長4.6%。
“總體上講，品牌房企在推盤策略、產(chǎn)品定位以及銷售策略等方面較前期均有所調(diào)整，讓他們在本輪調(diào)控后，資金狀況反而轉(zhuǎn)好，加之寬松出的資金又通過各種渠道流向這些企業(yè)，拉大了它們與中小房企的差距。”陳志告訴記者，細(xì)看北京的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，絕大部分賣得不錯的樓盤都是品牌房企的低價樓盤，有的項目幾乎是成本價銷售。正是有了這種快速的去庫存化，讓品牌房企相對于其他企業(yè)爭取了最有利的時機(jī)。“目前北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率基本維持在72%以上，總體負(fù)債壓力較大，相比而言，由于去庫存化做得好，品牌房企真實(shí)負(fù)債情況尚佳，且由于手握土地儲備和開發(fā)項目，償還能力也比較不錯。”
中投顧問宏觀經(jīng)濟(jì)研究員白朋鳴指出，盡管經(jīng)過兩次降息，實(shí)際信貸環(huán)境有所放松，但對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資渠道并沒有拓寬，仍處于大量堵塞境地，加上包括限購令在內(nèi)的一系列政策未能解除，進(jìn)一步抑制了房地產(chǎn)市場的景氣度，這一點(diǎn)從國家統(tǒng)計局發(fā)布的國房景氣指數(shù)不斷下滑也可知一二。“成交量在不斷攀升、信貸總量也在放大，為何總體的開工量、在建總量、景氣指數(shù)都在下滑，說明回暖僅僅在局部地區(qū)、局部項目甚至局部企業(yè)的項目，大部分企業(yè)的情況不是很好，甚至更糟。”
北京中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，隨著資源集中度的不斷攀升，相比于樓市調(diào)控最緊張的階段，未來中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力可能會更大，相反央企以及品牌房企的融資渠道相對更加廣闊，現(xiàn)金儲備更加充裕。“現(xiàn)在已經(jīng)有了這個趨勢，出于戰(zhàn)略布局和快速擴(kuò)張的需要，品牌房企在加大抄底土地市場的同時，也開始加大對中小房地產(chǎn)企業(yè)的收購力度。
不過究竟市場是否會因資源集中度的不斷提高導(dǎo)致“寡頭時代”的來臨，目前業(yè)內(nèi)仍存有爭議。白朋鳴認(rèn)為，盡管品牌房企加大土地儲備和現(xiàn)金流量必然會增加自身規(guī)模，但是房地產(chǎn)市場不可能形成寡頭壟斷局面。一方面，中國的房地產(chǎn)市場容量極大，整體房地產(chǎn)投資額數(shù)萬億元，而最大的房地產(chǎn)企業(yè)萬科的投資額不過幾百億元，僅占整體市場規(guī)模的1%左右。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)的地域性較強(qiáng)，即使是品牌房企也難以在地方上獲得絕對優(yōu)勢。此外，中央政府對房地產(chǎn)的監(jiān)管較為嚴(yán)厲，不會允許房地產(chǎn)市場出現(xiàn)寡頭壟斷現(xiàn)象。因此，類似于移動、聯(lián)通、電信三分電信市場以及中石油、中石化、中海油三分石油市場的寡頭壟斷局面在房地產(chǎn)市場不可能出現(xiàn)。
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