銀行放貸額度收緊公積金與商業(yè)貸款較真
2013/7/29 14:22:20
近期，好幾位準備出手購房的市民均遇到百萬元房貸“缺口”，對于該采取何種方式貸款心中沒譜。
記者向?qū)I(yè)人士了解到，目前利率最低，放款速度最快的依然是公積金貸款，但由于公積金貸款具有上限限制，大部分房貸案例無法做到純公積金貸款。專業(yè)人士建議，在選擇商業(yè)貸款的時候，應盡量選擇一些尚有余力的銀行，如果擔心放款太慢，不妨接受稍高的利率。而對于一些“另類”貸款模式，一方面涉嫌違規(guī)操作，另一方面利率高企，不過貸款時間較短，可以用來“過橋”救急，但不宜用來長期替代商業(yè)貸款。文/記者潘彧、李婧暄 實習生盧娜
“有公積金貸款指標的市民，基本上都采取公積金貸款或者組合貸。”昨日，保來理財總經(jīng)理助理盧敏菁介紹，目前純公積金貸款和組合貸款的比例在整個房貸中占比達到六成，而去年，這個比例大概只有四五成。
記者從多家銀行了解到，對于首套房貸來說，建農(nóng)中三家銀行有優(yōu)惠政策，建行實行首套房貸利率最低為基準年利率的九折，農(nóng)行和中行實行首套房貸利率最低可享九五折，只有工商銀行嚴格實行首套房貸利率為基準利率。而股份制銀行方面，招行、光大、廣發(fā)、中信銀行等大多已達到基準利率，僅渤海銀行仍有8.5折優(yōu)惠。一位銀行業(yè)內(nèi)人士表示，由于近期額度緊張，各家銀行也會根據(jù)情況適當調(diào)整額度，因此變化比較大。另外，二套房貸方面，各家銀行都已統(tǒng)一實行利率上浮10%。
此外，記者了解到，公積金貸款并不是每個銀行都有資格開展此項業(yè)務(wù)，除了五大國有行和華夏銀行的部分網(wǎng)點之外，其余銀行均不受理。
方先生和太太剛還清第一套房的公積金貸款，為了改善居住環(huán)境，打算購入第二套住宅。其貸款額度大約在百萬元左右。“是用公積金貸款還是商業(yè)貸款更劃算呢？”方先生表示，由于自己已經(jīng)用過一次公積金貸款了，擔心再用公積金貸款會有最高額度的限制。
記者了解到，在目前“錢緊”的大環(huán)境下，公積金貸款無論在放款速度還是利率上都明顯“跑贏”了商業(yè)貸款。而保來理財總經(jīng)理助理盧敏菁介紹，公積金貸款只要還清后便可以再用來貸第二套房屋的貸款，目前，公積金貸款的利率優(yōu)惠幅度未變，首套房最低首付兩成，并采取公積金貸款的基準利率，五年以上為4.5%，二套房首付至少六成，利率上浮10%，為4.95%。
大源按揭的鄭大源建議，能夠采取公積金貸款的盡量采取。但是，對于有百萬元房貸需求的人來說，無論如何規(guī)劃，都需要用商業(yè)貸款。“公積金貸款一個人頂多貸款50萬元，夫婦頂多貸款80萬元。若有百萬房貸壓力，純公積金貸款還不夠。”工作不久的顏先生打算購置一套總價為150萬元左右的二手小兩房，作為首次置業(yè)者，他打算貸款100萬元。“由于公積金繳款還要兩個月才到一年，現(xiàn)在要出手買房只能按照商業(yè)貸款模式操作，但是聽說目前商貸放款速度太慢，賣家明確表示不歡迎商業(yè)貸款。”
鄭大源表示，相比起公積金來說，商業(yè)貸款的額度限制顯然要小很多。除了首套房最高貸款7成，二套房最高貸款5成外，對于貸款的上限則沒有太多的限制。但是無論是首套房還是二套房，采用商業(yè)貸款都面臨著利率高企、放款速度過慢的窘境，而且商業(yè)貸款的套數(shù)認定更加嚴格，部分交易采用公積金貸款仍有貸款名額，但是商貸已經(jīng)無法操作。
記者了解到，目前首套房貸已經(jīng)基本沒有下浮利率的優(yōu)惠，大部分都已經(jīng)回歸基準。而放款速度則參差不齊，絕大部分銀行的房貸都出現(xiàn)了大面積的拖延現(xiàn)象，等待數(shù)月都有可能。若是貸款百萬元，即使采取公積金和商業(yè)貸款的組合貸形式，商貸部分也一樣進展緩慢。專業(yè)人士建議，有額度緊張的銀行已停止接受房貸申請，貸款人應盡量選擇一些尚有余力的銀行。不過，若是實在希望放款速度能快一些，只能接受上浮利率。
據(jù)了解，由于公積金額度不高，商業(yè)貸款限制較多且速度過慢，許多其他名目的貸款產(chǎn)品都可以通過巧立名目的“操作”流入房貸領(lǐng)域。一般，這種貸款需要中介參與。但是，這種“另類”房貸本來的利率通常較高，上浮范圍可高至50%，而且貸款時間短，最長難超過10年。同時，“另類”房貸的風險也不小。業(yè)內(nèi)人士介紹，如果銀行發(fā)現(xiàn)你申請貸款卻沒有用到指定的流向去，會立刻被要求歸還貸款。“若不及時歸還，將會被納入信用記錄，以后再貸就難了。”
個人抵押貸款：目前，抵押貸款可獲得的貸款額度一般是抵押物估值的50%~70%，利率方面則一般都要上浮10%，隨著近期銀行信貸額度的緊張，利率一般要上浮到20%~40%。
審批時間方面，由于信貸額度緊張，目前各家銀行的資料審批至少需要1個月，“到最終放款有可能都要2個月了。”一位商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)經(jīng)理洪先生（化名）表示。事實上，目前各家銀行提供的抵押貸款主要接受房產(chǎn)作為抵押物。與房貸不同的是，大部分的抵押貸款需交抵押物的評估費用，約1000元。個人信用貸款：目前廣州市場上的個人純信用貸款，利率一般都在上浮50%起，大部分利率在9%以上，最高達11%。
“審批放款周期一般是1周左右，但是也要看是否處于月初月末和相關(guān)時點，利率要看個人征信和貸款額度，因人而異。”一位股份制銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理小王表示。條件方面，不僅需要客戶提供身份證、工作證、收入證明，有些還需要提供比如房產(chǎn)、汽車等私人資產(chǎn)的證明或者在該行有相當額度的存款證明。雖然銀行都宣稱相關(guān)信用貸款的額度最少幾萬元，最高可以去到500萬元，但事實上想要拿到心儀的貸款額還是很困難的。
大額信用卡貸款：“通俗地說，就是申請一張較高額度的卡，如果有需要就可以從中轉(zhuǎn)錢出來花。”洪先生表示。以華夏銀行一款大額信用卡貸款為例，客戶持本人身份證、公司工作證、收入證明、金融性資產(chǎn)、非金融性資產(chǎn)證明等，到銀行柜臺申辦。貸款金額要看個人具體資信狀況，相關(guān)客服人員表示，廣州一般個人信用卡貸款50萬為大額。此外，至于客戶若未按期還款，相關(guān)客服人員表示，銀行會每一期額外收取滯納金即未還金額的5％。
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