二三線城市限購擴大樓市投資謹慎
2011/8/22 9:59:40
7月12日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，對已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，而房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，進一步鞏固和擴大調(diào)控。
7月26日，國家住建部向各省住建廳下發(fā)一份全名為《關(guān)于進一步落實房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)問題的函》的文 件。根據(jù)該文件要求，各省級住建廳在8月20日之前要向住建部提交房地產(chǎn)市場上半年的調(diào)控工作情況及需要采取必要限購措施的城市名單。住建部在該文件的附件中公布了五大限購標準，為新增限購城市名單給出建議：第一，6月份國家統(tǒng)計局新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；第二，6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；第三，1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；第四，位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；第五，存在房價上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建議，將符合上述條件較多（兩條以上）的城市，列入此次新增限購城市名單中，并表示各省級住建廳可考慮具體的實際情況，自行對標準作出適當修改。
日前，各地已將相關(guān)情況報告送住建部，這意味著，新一輪專門指向二三線城市的限購政策即將出臺。雖然住建部沒有自定限購名單直接對某些城市實行限購，具體政策將以地方政府的意志為主，但其正在加大督促各省級地方政府自覺限購的力度也是不容置疑的。
以往經(jīng)驗表明，限購政策實施后，有效抑制了部分市場需求，樓市成交量的確不樂觀，多個重點城市的庫存量保持大幅攀升。據(jù)中國指數(shù)研究院7月監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，監(jiān)測的10個重點城市中，廣州、重慶、杭州和武漢成交量皆環(huán)比下滑。其中，廣州商品住宅庫存量增量達到了21.46萬平方米。
據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)，從最近4個月的供求比來看，北京、深圳、成都、杭州的住宅供求比連續(xù)保持在較高水平，整體供求比分別為1.74：1、1.58：1、2.63：1、1.63：1，而上海、廣州、重慶的供求比相對合理，分別是1.26：1、1.03：1、1.11：1。
從市場的表現(xiàn)來看，上述供求比已達高位的城市如北京、深圳、成都、杭州，其實質(zhì)性降價的樓盤正在不斷增加的過程中，而上海、廣州的住宅價格目前依然比較堅挺。
另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的新建住房數(shù)據(jù)顯示，7月，14個重點城市的新建住宅總成交面積為727萬平方米，環(huán)比微漲1.31%。與6月相比，7月成交出現(xiàn)明顯反彈的城市有深圳、天津、南京、青島、長春；成交與上月基本持平的城市則是北京、上海、成都、杭州、東莞、合肥；而成交出現(xiàn)明顯下滑的城市包括廣州、重慶、石家莊。7月表現(xiàn)較佳的城市中，天津、青島、長春延續(xù)了較好的反彈勢頭，月度成交量正逐步接近歷史平均水平。
業(yè)內(nèi)人士認為，城市限購輻射影響，加之目前針對二三線城市的新一輪限購政策出臺，其房地產(chǎn)的后市不看好，樓價增幅不會很大，不是很值得投資者加大投資力度。但是在缺乏更好的投資渠道時，對持有的房產(chǎn)處理也要慎重，不要急于拋盤。
房地產(chǎn)市場調(diào)控處于關(guān)鍵時期，在這樣的宏觀背景之下，即將到來的傳統(tǒng)房地產(chǎn)旺季是否因此受到影響，哪些二三線城市將被列入新“限購令”，逐漸成為房地產(chǎn)不同投資人士共同關(guān)注的焦點。有人認為，在嚴厲的限購及信貸政策環(huán)境下，市場成交量難言樂觀，房價下行的壓力正在不斷加大。對此，業(yè)內(nèi)人士對目前的房地產(chǎn)投資有不同的意見看法。
“這一次的限購政策其實是明確指向打擊房地產(chǎn)投機的，如果由于一線城市投資者的干預(yù)，推高了二三線城市房地產(chǎn)價格，這將不利于二三線城市房地產(chǎn)的健康發(fā)展。”世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉表示，對于像廣州這樣的一線大城市，住宅投資應(yīng)該進行轉(zhuǎn)移。
對此，黎振偉給投資者提出了幾點建議：首先，投資者應(yīng)該選擇并未限購的城市，對于進行異地投資的投資者，要注意謹慎，應(yīng)該保持冷靜，絕對不能盲目跟風。其次，投資應(yīng)轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)物業(yè)，如寫字樓，投資者不能饑不擇食，應(yīng)該綜合考慮樓盤品牌、地段、商業(yè)效益等。另外，在物業(yè)升價形勢下，其實投資者還可以轉(zhuǎn)向投資較為穩(wěn)定的物業(yè)投資基金。
對于二三線樓市，據(jù)中國指數(shù)研究院2011年7月中國房地產(chǎn)百城價格指數(shù)顯示，2011年7月全國100個城市住宅平均價格是8874元/平方米，較6月上漲0.21%，其中66個城市的價格環(huán)比上漲，大多是二三線城市。
黎振偉表示，雖然目前的針對性調(diào)控的確加快二三線城市房價增長，但其房價其實不可能像一線城市市場那樣快速、長期增長，投資者不妨選擇一些經(jīng)營性、出租性的物業(yè)來投資。
“目前，剛性需求購房者可以考慮處于中心區(qū)外圍與郊區(qū)之間過渡帶的樓盤。”滿堂紅廣州市場研究部高級經(jīng)理周峰表示，以廣州的二手房地產(chǎn)市場為例，總體來說上半年的二手房成交量不大，但基本上已經(jīng)到達了萎縮的底線。
周峰認為，對于帶有投機性質(zhì)的持有多套物業(yè)的小業(yè)主來說，應(yīng)該可以試著降價5%致8%放手出售。因為截至目前二手樓房價較去年同期已經(jīng)上漲30%以上，此時放手是有一個可觀的盈利空間的。
據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，2011年7月全市10區(qū)的二手住宅登記量為47.66萬平方米，同比減少17.9%。當月二手樓市場呈現(xiàn)構(gòu)筑底部跡象，地產(chǎn)中介行促成的買賣交易量與6月持平，租賃交易量環(huán)比減少6.5%。
滿堂紅研究部對其促成的交易數(shù)據(jù)分析顯示，7月份廣州總體（不含南沙）二手住宅成交均價為13882元/平方米，環(huán)比上升2.8%，同比上升29.5%。
“總體來說，一線城市房價將會有小幅下調(diào)，整體態(tài)勢還是比較平穩(wěn)，未來預(yù)計不會有大漲大跌的趨勢。”中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵表示，上半年房地產(chǎn)調(diào)控在控制成交量方面雖然取得了顯著效果，但各大城市房價依然保持高位。在這樣的市場預(yù)期下，一手市場目前顯然不適合有剛性需求的老百姓。
“在目前通脹的大背景下，必須要有更好的投資渠道才值得投資者放手樓盤。”劉淵認為，網(wǎng)絡(luò)傳言的溫州樓市崩盤傳聞有一定夸大，因為集體拋售樓盤的情況在一線城市都沒有出現(xiàn)過。如2008年曾出現(xiàn)過連續(xù)9個月的房價下跌，但是當時北京、上海、廣州等一線城市的投資者都沒有將手中的樓盤大量拋售。
“而對于尋求長期投資的人士來講，其實此次針對二三線城市的新一輪限購政策對其投資產(chǎn)生的影響并不大。”劉淵表示，新樓盤將有減價趨勢，是比較看好的投資對象。
滿堂紅中山分公司總經(jīng)理助理陳曉華表示，以中山的二手樓市場為例，據(jù)目前中山市的市場情況來看，短期內(nèi)實行限購的可能性不大。中山市二手樓市場成交量在限購政策出臺以前就開始下跌。截至8月15日，比上個月同期下跌近兩成，預(yù)計下半年成交量還將繼續(xù)下跌，而價格將微量回調(diào)。
這對于長期投資者其實影響并不大，在住宅限購的大背景下，租金回報率相對較高且穩(wěn)定的寫字樓成了投資者新的目標。目前中山的租金回報率是比較理想的，年回報率達到5%，相比起廣州深圳等一線城市的2%已經(jīng)很理想，投資者可繼續(xù)持有或加大投資。
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