地產(chǎn)價(jià)值蛻變房企能否實(shí)現(xiàn)城市拓疆
2011/9/16 9:54:42
越來越多的龍頭房企愈加明確地提出“轉(zhuǎn)商”戰(zhàn)略，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目頃刻間拔地而起，越來越多的投資者開始注目“商鋪”，而這些現(xiàn)象仿佛也有力佐證著房地產(chǎn)市場在新一輪政策洗禮中萌生的蛻變與全新的價(jià)值取向。在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，住宅市場遇冷，商業(yè)地產(chǎn)逐步升溫。
此時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)貌似獲得了一個(gè)前所未有的政策利好優(yōu)勢，無論是開發(fā)商還是投資者，均一致看好商業(yè)地產(chǎn)，紛紛將重心向其轉(zhuǎn)移。萬科、綠地、保利等品牌房企也都加大對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。
今年上半年，SOHO中國斥資88.04億元在上海相繼收購了曹家渡地塊、海倫路站地塊、四川北路站地塊等四個(gè)項(xiàng)目;6月底，萬科也對外公布了其在深圳區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)策略。未來兩年內(nèi)，萬科在深圳將建設(shè)3個(gè)總計(jì)30萬平方米的地標(biāo)性購物中心，還有約34萬平方米的社區(qū)商業(yè)，以及40萬平方米的寫字樓開發(fā)，計(jì)劃兩年內(nèi)達(dá)到100萬平方米的商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量。
據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2010年至2011年上半年全國商業(yè)地產(chǎn)已呈爆發(fā)式增長態(tài)勢，達(dá)到歷史新高。2010年，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到5598.9億元、1806.5億元，分別增長34.2%和31.2%;相應(yīng)的銷售額分別達(dá)到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。另據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)2011年以來，京、滬、廣、深四個(gè)一線城市上半年商業(yè)用地成交金額已達(dá)419億元，商業(yè)用地成交額占比明顯提高。
業(yè)內(nèi)人士分析，以目前情況來看，預(yù)計(jì)今年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增速將明顯高于去年。去年商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資合計(jì)達(dá)7405.4億元，即使按照去年的增長速度保守估算，今年僅商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額也將接近一萬億元。
記憶中的90年代初，一個(gè)城市最著名的建筑就是百貨大樓，許多城市如此，濟(jì)南也不例外。時(shí)光轉(zhuǎn)瞬，如今城市在不斷更新與發(fā)展中日新月異，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也隨著老城改造和新區(qū)拓展的不斷深化而轉(zhuǎn)變格局;另一方面，產(chǎn)品的“抗調(diào)控”也為商業(yè)地產(chǎn)另辟了一彎避風(fēng)港，使稀缺地段的商業(yè)價(jià)值逐漸被挖掘。如今，作為省會城市的濟(jì)南不乏優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，萬達(dá)廣場、誠基中心、魯商廣場、黃金時(shí)代廣場、銀座中心、紅尚坊、齊源大廈、泰府廣場等地標(biāo)性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)入市，它們在成為濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)新生力量的同時(shí)也為濟(jì)南的城市發(fā)展拓寬了道路。
在急劇增長的商業(yè)項(xiàng)目背后，也不乏一些“叫好不叫座”的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)，或是盲目開發(fā)、定位不準(zhǔn)，或是“單位天價(jià)”物非所值，我們在一些“死鋪”和高空置率商業(yè)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)火火入市，冷冷清清收場中窺見幾許意味深長。正如香港恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗所說，如今房地產(chǎn)市場上充斥著一些“垃圾大樓”，這些“垃圾大樓”不節(jié)能、無設(shè)計(jì)感、無運(yùn)作方式、無經(jīng)營理念，未來的5-10年商業(yè)地產(chǎn)勢將進(jìn)入一個(gè)相當(dāng)殘酷的“戰(zhàn)國時(shí)代”。
在商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)中，從項(xiàng)目選址到立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營、投融資和資本運(yùn)作，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需精耕細(xì)作，這顯然不是一個(gè)沒有門檻的行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)大面積的優(yōu)勝劣汰，絕不僅僅是一場商戰(zhàn)，更將是一場“殤”戰(zhàn)。
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