恒大趁勢漲價政府房價調(diào)控力度加強
2011/9/24 10:21:28
“恒大提價是有可能的， 恒大地產(chǎn)董事局主席許家印曾表示，恒大2011年上半年銷售均價6918元/平方米，減去1500元/平方米的精裝修，恒大全國銷售均價約為5000多元/平方米。
“二三線城市搶先布局讓恒大在調(diào)控中有更多的主動權(quán)。”一名不愿透露姓名的恒大內(nèi)部人士向記者分析，今年前8個月，恒大在售項目、合約銷售金額、新開盤項目中，超過八成的貢獻來自于二三線城市。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年全國商品房總計成交約4.4億平方米，其中85%來自二三線城市，住宅價格漲幅超過5%的城市也均出自二三線城市。
可見，切合政策調(diào)整方向的布局換來了前8個月亮麗的銷售成績，也讓恒大提價的底氣更為充足。恒大公布的今年1-8月業(yè)績稱，合約銷售金額為601億元，同比增長97.1%。累計合約銷售面積為894.4萬平方米，同比增長82.5%。而中海、萬科等房企在這兩個指標上卻呈下滑之勢。
那么，恒大提價預(yù)期的意圖，是否因“提前在10月完成全年銷售目標，需要減緩銷售節(jié)奏？”對此，上述恒大內(nèi)部人士透露，恒大希望引領(lǐng)二三線城市提價。
“配合房地產(chǎn)市場調(diào)控和變化的動向，恒大在二三線城市的銷售自然有能力得到保障，已經(jīng)不用擔心應(yīng)對調(diào)控的策略。這意味著，恒大提升收益的時刻也到了。”中原地產(chǎn)研究人士分析，各大房企在“限購”碰壁后，已經(jīng)馬上涌進二三線城市，恒大多年積累的市場攻占力將可能形成房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的“羊群效應(yīng)”。
此外，恒大雖然保持低盈利預(yù)期，但更堅守項目價格不低于周邊樓盤價格。恒大內(nèi)部人士表示，在早年遭受廣州深圳房價跌幅超過30%的影響，恒大被動地降價引致回流資金壓力巨大。“前車之鑒，令恒大必須保證有更多的調(diào)價和資金回籠預(yù)期空間。”
作為“大地主”，恒大豐厚的儲備量所需資金十分驚人。以2011年上半年為例，恒大新增土地儲備為4897平方米，在全國101個城市的土地總儲備達1.35億平方米。以恒大透露的統(tǒng)計口徑計算，拿地成本為617元/平方米，那832.95億元則是恒大必須面對的巨額賬目。
此外，恒大快速開發(fā)項目戰(zhàn)術(shù)對滾動開發(fā)的周期要求十分高，資金需求量亦大，靠項目對外銷售回籠資金的速度趕不上開發(fā)要求。根據(jù)恒大公布的數(shù)據(jù)顯示，從2009年、2010年，到2011年1-6月，公司資產(chǎn)負債率分別為79%、80%、80%，在同行中較高。
盡管如此，恒大卻一直對外公開稱“資金充足”，以堵住外界對其負債率高企和巨額的資金需求的擔憂。
恒大曾列舉證據(jù)稱，從1996年到2009年，恒大在所有銀行中都沒有出現(xiàn)過一筆逾期還貸款。雖然在2008年上市計劃不利，120億元融資計劃也無法實施，恒大卻在2009年上市后，得到了大財團的資金支持。截至6月底，恒大多次強調(diào)，目前持有現(xiàn)金289.6億元，未動用銀行融資額度327.1億元，合計超過500億元。
有分析指出，依靠利潤滾存、股東投入，以及向外資借款成為恒大多年來的募資渠道。
對此，一位房地產(chǎn)分析師向記者表示了對恒大光鮮賬面背后的隱憂，以2010年為例，恒大地產(chǎn)共發(fā)行優(yōu)先票據(jù)籌資89.87億元，銀行借款籌資197.72億元，償還銀行借款115.38億元，凈借得資金171.79億元。可以看見，恒大資金鏈維持的模式仍是以“以債還債”為主。
“這種模式能夠一直持續(xù)下去，恒大的問題也不大。”上述分析師指出，但海外融資受限對恒大的資金支持仍是有負面影響。
。 截至2010年，恒大留有的凈利潤為117.38億元(儲備和未分配利潤)，其中75.88億元是2010年的盈利，顯然這些利潤不是恒大地產(chǎn)2010年爆發(fā)的根本資金保障。
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