金融政策微調(diào)放松 樓市調(diào)控微喘息
2012/2/16 9:49:41
從去年的銀行五年之內(nèi)首次下調(diào)存準(zhǔn)開始，到今年各大銀行紛紛下調(diào)首套房貸利率，金融政策的微調(diào)讓關(guān)心房地產(chǎn)走向的人忐忑不安。開發(fā)商在猜測調(diào)控放松的同時竊喜，購房者在恐懼房價反彈的同時惆悵，但每一次這種想法一旦出現(xiàn)就被一個個專家學(xué)者一句“金融政策微調(diào)不代表樓市調(diào)控會放松”堵了回去?？墒菃栴}是：金融政策的微調(diào)放松雖然不代表樓市調(diào)控會放松，可是他所給出的信號讓人揣測之后而產(chǎn)生的政策放松預(yù)期讓人糾結(jié)無比的同時也等于給了樓市許多喘息的機(jī)會。
近來，許多銀行開始竭盡全力要將貸款利率設(shè)定為固定利率。由此許多業(yè)內(nèi)人士開始猜測，這是銀行降息之前部分銀行為了避免降息影響其受益而做出的未雨綢繆之舉。據(jù)某銀行工作人員透漏，早在去年年底，他們即接到領(lǐng)導(dǎo)提醒：在與企業(yè)簽訂貸款合同時，盡量與企業(yè)約定固定利率，以備今后降息的可能。
還記得，在上一輪加息周期(2010年10月20日至2011年7月7日)前，銀行與企業(yè)簽訂貸款合同時，傾向?qū)⒗始s定為浮動利率。甚至有銀行與企業(yè)約定的貸款利率曾從“按年調(diào)整”變?yōu)?#8220;按季調(diào)整”，以在加息不期而至?xí)r，確保銀行收益。自從銀行體制改革之后，其終身奮斗目標(biāo)就成了利益，調(diào)控樓市不過是國家國家安撫民生的硬性規(guī)定，銀行不得不從。
因此，銀行對于利益的把握決定了他們對政策走向的敏感度及對預(yù)測政策的準(zhǔn)確度。更何況鑒于目前的經(jīng)濟(jì)形勢，管理層不斷釋放貨幣政策將預(yù)調(diào)、微調(diào)的信號，各方預(yù)計上一輪加息周期已然結(jié)束。我們本著寧可信其有不可信其無的態(tài)度來看這個問題，看看以往樓市的紅火和衰退，有哪一次真正意義上的過渡不是因為金融政策的收緊或者放松。
雖說有銀行甚至在去年的時候，就開始告誡員工與企業(yè)簽訂固定利率的合同，但是考慮到目前銀行面臨貸款收益下行的趨勢，再加之未來降息的可能，以及貸款需求相對的不足，未來貸款利率有望下行。
銀行對經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜可能引起的風(fēng)險防范以及去年調(diào)控以后引起的需求減少的雙重因素可能使銀行經(jīng)營壓力增加，利率會隨著供需關(guān)系的變化而下行。拿民生銀行來說，它的凈息差在2011年四季度環(huán)比就呈現(xiàn)了下降跡象。該行的解釋是貸款定價下行，一方面是該行主動限制抬高定價，另一方面貸款需求萎縮，并預(yù)計今年商業(yè)銀行凈息差將見頂。
而銀行貸款利率的調(diào)控直接影響了開發(fā)商資金鏈的松緊程度，要知道自從有了商品房預(yù)售，有了開發(fā)貸，開發(fā)商建設(shè)所用資金就很少用到自有資金。如今銀行貸款利率下行預(yù)期加大，開發(fā)商資金鏈有望得到修復(fù)。
西安雅居樂花園負(fù)責(zé)人在和媒體朋友交談時曾談到，今年6月底房產(chǎn)稅將擴(kuò)大征收范圍。如果消息屬實，按照住建部部長姜偉新去年的指示，房產(chǎn)稅來臨之際便是限購政策取消之時。
或者降息本身不可怕，房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大對與開發(fā)商也并不是什么好事，但是隨之而來的限購取消一定會讓樓市調(diào)控捉襟見肘的同時讓開發(fā)商眉開眼笑。降息加之首套利率下調(diào)讓壓抑許久的剛需驟然釋放，同時限購取消也勢必將樓市投資需求推上高潮，借鑒重慶和上海去年一年房產(chǎn)稅的實施效果，稅款不稅款的事暫且不理，只說它的出臺對于房價回歸到底做了多大貢獻(xiàn)，受限于種種技術(shù)和方式方法上的問題，效果聊勝于無。
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