上海住宅價格10年內(nèi)超香港的四大因素
2010/2/25 14:41:18
中國目前的房地產(chǎn)價格已經(jīng)很高，從三個角度來看都是如此。一是跟歷史水平比，二是跟人民收入比，三是跟其他國家比。很多人對此均有論述，我基本同意，在此不擬重復(fù)。
可是，我同時也認(rèn)為，在未來三、五年，房地產(chǎn)價格還可能出現(xiàn)較大幅度的上升。
因素一：貨幣供應(yīng)量
我于1994年到香港工作，現(xiàn)在15年有余。香港絕大多數(shù)的房子基本沒有漲價，或者打回了原形。雖然山頂和半山的豪宅平均價格高于15年前，可漲幅不大。香港絕大多數(shù)的房子在1997年前出現(xiàn)過大漲，可是從1997年起一直跌到2003年，現(xiàn)在又基本漲回到15年前的水平。
關(guān)于這種奇怪的現(xiàn)象，不同的人有不同的解釋。我有個偷懶的解釋：在1997年以前的二、三十年，香港的廣義貨幣供應(yīng)量(M2)一直以雙位數(shù)復(fù)合增長。在80年代，這個增長率更高達(dá)20——25%(頗像大陸現(xiàn)在和過去二、三十年)。可是，從1997年以來，香港貨幣供應(yīng)量的增速跌到10%上下，在2002年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長率。近幾年，該增長率也只是單位數(shù)而已。
從短期來看，用貨幣供應(yīng)量來預(yù)測房價和地價的變動可能是有問題的，因?yàn)楹芏嗥渌兞恳矔鹱饔谩？墒牵瑥闹虚L期來看，貨幣供應(yīng)量一定是最重要的變量。這很奇怪嗎？弗里德曼早就告訴過我們。
貨幣供應(yīng)量是什么？流通中現(xiàn)金加上銀行存款額。這不就是購買力或支付能力嗎？換個角度來看，貨幣供應(yīng)量是由貨幣需求來決定的(或推動的)，或者說，兩者互為因果。因此，貨幣供應(yīng)量的漲跌反映的是貨幣需求的漲跌(即實(shí)體經(jīng)濟(jì)對貨幣的需求，加上股市運(yùn)轉(zhuǎn)對貨幣的的需求和其它方面對貨幣的需求包括投機(jī)需求)。在通常情況下，貨幣供應(yīng)量與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的興衰是一致的。這好像是大實(shí)話，大白話，可是很多人在分析問題時容易忘掉這一點(diǎn)。
從1985年以來，中國的廣義貨幣供應(yīng)量大約以高達(dá)22%的復(fù)合年率增長了24年，所以高通貨膨脹也不奇怪?，F(xiàn)在，工業(yè)產(chǎn)能的過剩以及工業(yè)產(chǎn)能可以在瞬間內(nèi)無窮擴(kuò)張的能力使得普通工業(yè)品價格只能跑輸整體通貨膨脹率，而贏家是農(nóng)礦產(chǎn)品，能源，基礎(chǔ)設(shè)施，營銷通路，高爾夫球場，森林，土地，水源，新鮮空氣等等。
因素二：中國住房總體不過剩
不錯，中國的城市里有很多空房子，房價也已超過了廣大人民的收入水平。而這兩個因素并不能阻止房價的繼續(xù)快速上升。而政府的打壓以及各種稅收(土地增值稅、交易稅、物業(yè)稅等等)也無能為力。對此，很多人很氣憤，責(zé)怪開發(fā)商、炒房團(tuán)以及官商勾結(jié)。這真是打錯了靶子。
中國住房現(xiàn)在確實(shí)存在著結(jié)構(gòu)性的過剩。但這反映的是建筑質(zhì)量問題、配套問題(水、電、氣等)、交通問題以及收入分配不均的問題，不是總體過剩的問題。
我的兩段式結(jié)論：因?yàn)榻?jīng)濟(jì)疲軟和巨大的失業(yè)大軍，我認(rèn)為未來三、五年的財政政策和貨幣政策都會比較松弛；也就是說，貨幣供應(yīng)量仍將以雙位數(shù)復(fù)合增長(現(xiàn)在20%左右)，也因?yàn)榇?，房價地價還將以較快的速度增長。當(dāng)然，低利率也會推波助瀾。
因素三：儲蓄水平高
另外，目前20——30%的首期付款比率也將隨著時間的推移向西方國家的5——10%靠攏。中國的房價跟收入相比顯得很高，但如果考慮到儲蓄的因素，這個比例就不顯得那么離譜。在未來五年到十年，北京和上海的高檔住宅完全有可能超過香港豪宅的絕對價格。該不該？我不知道；會不會？會的。
目前這種極高的貨幣供幣供應(yīng)量增長必然伴隨著極高的名義收入增長， 特別是在國有企業(yè)，壟斷行業(yè)和政府部門。過去30年我們就是這樣走過來的。所以大家不要用現(xiàn)在的收入與未來的高房價相比，而要用未來的高收入與未來的高房價相比。當(dāng)然收入分配不均的問題將會更加嚴(yán)重。
因素四：央行不會過度緊縮貨幣
有人問這樣的問題： 中央銀行會不會過度地緊縮貨幣政策，從而導(dǎo)致房價地價大跌？這種可能性當(dāng)然存在，但是經(jīng)濟(jì)的疲軟和失業(yè)大軍的存在必然限制財政政策和貨幣政策的回旋余地。本次全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)充分展示了各國中央銀行的形象：他們好像揮舞著手槍的警察， “你膽敢再往前一步， 我就開槍了！”可是你不理他，你繼續(xù)往前走，他只好不斷往后退，最后他只好把槍丟掉。
看看歐美各國的中央銀行吧！ 金融海嘯一來， 他們在極短的時間內(nèi)， 把幾個世紀(jì)所奉行的關(guān)于通貨膨脹、中央銀行的獨(dú)立性和國有企業(yè)低效率的教條全部丟到了窗外。
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