房產業(yè)為何寧可高成本也不降價
2011/9/22 16:39:24
資金緊張，業(yè)績下滑，但讓人不可思議的是降價似乎總是遙遙無期。在開發(fā)商看來，全新樓盤售價低于吹風價，或者是原樓盤新項目售價不上漲已經是做了極大的讓步。
溫州出現了拋貨潮，富力地產董事長李思廉也在中報發(fā)布會上表示，富力公司在價格上已下調10%，預計下半年還將作出調整。但實質性的降價仍是未來時。
7月份全國70個大中城市房價報告顯示， 70個城市中有39個城市新建商品住宅環(huán)比價格上漲。而同比價格下降的城市只有1個。
與2010年全年相比，7月份一線、二線、三線城市均上漲4%以上。而且實際上，市民實際承受的房價上漲幅度更高：廣州上月一手房網上簽約均價高達13218元/平方米，同比上升17.8%。“預計9月份前后房價將首次出現環(huán)比負增長。”此預言能否成真?
不降價，并不是說開發(fā)商的日子很好過。實際上，開發(fā)商的資金鏈已經越繃越緊。
來自CREIS和國家統(tǒng)計局的數據顯示：2011年1~5月，開發(fā)企業(yè)的自籌資金比重再次上升到39%，達到歷史最高，已經和2008年金融危機時持平。一季度開發(fā)貸款額度僅為0.17萬億元，同比降48%。
股權融資同樣受挫。德意志銀行亞洲區(qū)投資銀行部主席蔡洪平表示，今年上半年沒有一家房地產公司在香港上市，實屬罕見。從渠道里獲悉，將近有14~18家公司準備上市，但沒有一家成行，相反有一家公司，復地還退市了。
另外，有報告顯示，外資所占比重一直不高，近年來穩(wěn)定在1%左右。
截至目前，滬深兩市已有98家上市房企發(fā)布中報，累計實現凈利潤193億元，平均增幅也只有23%，其中33家公司業(yè)績有不同程度的下降。
“萬保招金”這四大龍頭業(yè)績增幅也多數表現不佳。除保利地產(600048,股吧)業(yè)績增長71.74%外，萬科今年中報凈利潤僅增長5.88%，而金地集團(600383,股吧)更是下滑了61.05%。如果平均估算，這四家龍頭的整體凈利潤為77.14億元，同比僅增14.99%。
而上市房企平均資產負債率超過60%。截至今年6月30日，這些公司的債務總額達10102.7億元，同比增長43%，遠高于業(yè)績增幅。其中被稱為A股地產四大金剛的“萬保招金”負債最高，合計達到4541.15億元，而去年同期的負債僅為2779.45億元。這也意味著，四大龍頭房企今年中期的負債總額增幅達63.38%。
同時，98家公司的平均資產負債率為62%，有60家資產負債率有不同程度的上升，負債率超過70%的也達到40家。四大龍頭企業(yè)的資產負債率也都維持高位，其中保利地產達到81.09%，萬科為77.85%。
雖然上市房企為避免短期償債壓力過高，債務結構有了調整，短期借款和一年內到期流動負債增長幅度相對較小。但宏觀政策不放松將增加上市房企的財務成本，業(yè)績增長受到沖擊，房價和投資調整或是必然選擇。
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