房企爭(zhēng)奪趨于白熱化五月難活躍
2012/5/3 10:35:34
樓市一片降聲中，越來(lái)越多的項(xiàng)目加入到“以價(jià)換量”行列。隨著首套房利率85折優(yōu)惠利率不斷普及以及季節(jié)性回暖，4月樓市住宅交易量也持續(xù)攀升。根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月第三周北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2590套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量上漲了39.9%，比去年同期上漲了23.7%。
“金三銀四”向來(lái)被房地產(chǎn)行業(yè)寄予厚望，雖然清明小長(zhǎng)假拉低住宅成交量，但未改“銀四”整體走勢(shì)。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月中上旬，北京新建住宅簽約套數(shù)為5130套，環(huán)比3月的4106套增長(zhǎng)24.9%，同比漲幅更是達(dá)到了51.8%。 開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)手段由虛轉(zhuǎn)實(shí)，引得剛需持續(xù)入市，再加上政策資源不斷向首次購(gòu)房貸款需求傾斜，房企對(duì)剛需客戶的爭(zhēng)奪戰(zhàn)也愈演愈烈。以北京為例，簽約量較多的項(xiàng)目依然是處于郊區(qū)的降價(jià)剛需盤(pán)，包括最近熱銷(xiāo)的保利羅蘭香谷、徜徉集、K2百合灣、龍湖時(shí)代天街等。
近期樓市成交量雖然有所走高，但仍無(wú)法改變高庫(kù)存的局面，加上5月又是傳統(tǒng)樓市旺季，所以不少開(kāi)發(fā)商都想借助現(xiàn)階段樓市的上升通道，在5月份再拼一把。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，北京共有30個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤(pán)，創(chuàng)6個(gè)月以來(lái)的單月開(kāi)盤(pán)量新高，包括保利春天里、路勁世界城等9個(gè)首次入市的純新盤(pán)，以及北京奧林匹克花園 、橡樹(shù)灣、公園1872等21個(gè)老項(xiàng)目后期。 在這30個(gè)項(xiàng)目中，高端項(xiàng)目占比較大，約一半都是預(yù)售均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，如山水文園、公園1872等。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，共有14個(gè)項(xiàng)目初步擬定了開(kāi)盤(pán)價(jià)格，由于中高端項(xiàng)目上市步伐加快，導(dǎo)致這14個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)均價(jià)高達(dá)27431元/平方米。除個(gè)別項(xiàng)目外，多數(shù)項(xiàng)目與前期相比并無(wú)明顯降幅。
在上海，市場(chǎng)預(yù)計(jì)5月將有39個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，首次面世的全新盤(pán)有14個(gè)，占比近4成。近期很多項(xiàng)目采取了“少量多批”的推盤(pán)節(jié)奏，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)一批已在4月份有過(guò)推盤(pán)活動(dòng)的項(xiàng)目也不會(huì)放棄這一傳統(tǒng)旺季，5月的開(kāi)盤(pán)量仍有較大的上升空間，有望超越去年同期。
業(yè)內(nèi)人士指出，三四月市場(chǎng)的回暖跡象和業(yè)績(jī)壓力，加快了開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏。許多集中在三四月加速推廣、開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目主要目標(biāo)是瞄準(zhǔn)5月份，提前促銷(xiāo)造勢(shì)，吸引購(gòu)房者。而目前市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)，與其等待調(diào)控松動(dòng)市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，不如率先推盤(pán)搶占市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)一年多的觀望和調(diào)整，借助樓市回暖趨勢(shì)，抓住此次推盤(pán)探市的好時(shí)機(jī) 相對(duì)于二三月份不少樓盤(pán)價(jià)格直接“跳水”，近期降價(jià)樓盤(pán)明顯減少，更多的樓盤(pán)采取了“變相降價(jià)”，如購(gòu)房送車(chē)款、送裝修基金、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠等等。
日前，房山天恒樂(lè)活城項(xiàng)目攜手京東商城網(wǎng)上賣(mài)房，以低價(jià)格、一口價(jià)形式進(jìn)行促銷(xiāo)，有可能突破區(qū)域房屋重置成本底價(jià)。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至4月18日，北京市商品住宅的整體成交均價(jià)為18854元/平方米，小幅上漲0.7%。成交催暖樓市，之前降價(jià)的樓盤(pán)也開(kāi)始收縮折扣力度，一些樓盤(pán)甚至開(kāi)始試探性上調(diào)售價(jià)。
在北京5月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，位于通州區(qū)的世紀(jì)星城•全朝陽(yáng)和世紀(jì)星城•長(zhǎng)城國(guó)際開(kāi)盤(pán)定價(jià)17000元，比之前的16000元略有上升。大興黃村地區(qū)的領(lǐng)海朗文世家在推出14500元/平方米的特價(jià)房后，目前價(jià)格又上調(diào)至17000元/平方米。房山區(qū)的中糧萬(wàn)科紫云庭紫云庭由于在裝修標(biāo)準(zhǔn)、戶型等要素上比以前有所提升，價(jià)格上浮。
除此以外，金茂府、龍湖時(shí)代天街、合生世界花園、住總?cè)f科金域華府等項(xiàng)目目前銷(xiāo)售價(jià)格均有所上調(diào)。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，現(xiàn)在購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格因素極為敏感，漲價(jià)雖然意味著項(xiàng)目升值，有助支撐購(gòu)房者信心，但仍然會(huì)在一定程度上影響到銷(xiāo)量。一些剛需型的普通住宅項(xiàng)目，當(dāng)前取得優(yōu)異銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的前提是價(jià)格降至區(qū)域最低，而一旦漲價(jià)與周?chē)谑垌?xiàng)目持平，其性價(jià)比優(yōu)勢(shì)即不復(fù)存在。地處郊區(qū)的剛需樓盤(pán)在供大于求的嚴(yán)峻形勢(shì)下，對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格的調(diào)整應(yīng)該慎之又慎，既不要因?yàn)轫?xiàng)目滯銷(xiāo)而盲目大幅降價(jià)，也不能因?yàn)轫?xiàng)目熱銷(xiāo)而快速回調(diào)價(jià)格。
“今年樓市再現(xiàn)“紅五月”有點(diǎn)難，”賈臥龍?jiān)诮邮苤行戮W(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿強(qiáng)烈，對(duì)于“紅五月”抱有極大期望。但是，購(gòu)房者相對(duì)“淡定”.隨著前幾個(gè)月剛性需求的集中釋放，后續(xù)需求逐漸轉(zhuǎn)弱。如果開(kāi)發(fā)商給出的優(yōu)惠不夠“給力”，甚至只是做做“表面文章”，剛需不會(huì)輕易出手“接招”。
但同時(shí)，賈臥龍也表示，“紅五月”再現(xiàn)也并非沒(méi)有一點(diǎn)可能。如果開(kāi)發(fā)商此次是真正意識(shí)到了“去庫(kù)存”的嚴(yán)峻性，并打算緊緊抓住“五一”這個(gè)不錯(cuò)的“窗口期”，真心實(shí)意“降價(jià)促銷(xiāo)”去打動(dòng)剛需的話，成交大增并非不可期。
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓也認(rèn)為，今年五一樓市“火爆”局面不可能出現(xiàn)，市場(chǎng)難回暖。五一期間，市場(chǎng)供應(yīng)量將超過(guò)一季度，開(kāi)發(fā)商將“以價(jià)換量”與“去庫(kù)存量”作為首要任務(wù)。
從購(gòu)買(mǎi)力看，投資和部分改善需求受到限購(gòu)和限貸的打壓，雖然首套房貸差別化，但無(wú)7折利率優(yōu)惠政策，市場(chǎng)有效需求力釋放有限。從調(diào)控力度看，沒(méi)有任何的減壓力度。只是房貸和貨幣政策微調(diào)而已。從開(kāi)發(fā)商的資金鏈看，高庫(kù)存和高負(fù)債及還債高峰期等負(fù)債率上升，開(kāi)發(fā)商降價(jià)壓力巨大。不過(guò)，手上有現(xiàn)金不差錢(qián)的房企，依然會(huì)采取小幅度的價(jià)格上漲趨勢(shì)，以達(dá)到預(yù)測(cè)利潤(rùn)。
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