改善型需求大舉入市京城高檔住宅銷售普漲
2010/11/12 9:06:05
作為二次調(diào)控重要內(nèi)容的限購(gòu)政策，被認(rèn)為是近年來(lái)地產(chǎn)政策中為嚴(yán)厲的一條，其目的直指多套房擁有者，從行政上限制其炒房投機(jī)行為，但是在二次調(diào)控后樓市出現(xiàn)了新的變化。在商品房市場(chǎng)此前一直占市場(chǎng)銷售量主流的2萬(wàn)元以下產(chǎn)品，在二次調(diào)控后由于上市量的銳減而失去了銷冠位置，單價(jià)在3萬(wàn)元以上的產(chǎn)品銷售量重新抬頭。在別墅市場(chǎng)，盡管交易量和價(jià)格在10月出現(xiàn)雙降局面，但是中高端別墅產(chǎn)品成為了市場(chǎng)銷售主力，從11月份即將開(kāi)盤的別墅報(bào)價(jià)來(lái)看，價(jià)格出現(xiàn)了大幅度上漲。市場(chǎng)人士分析，此前剛性需求已得到充分釋放，這次二次調(diào)控政策落地后，購(gòu)房者對(duì)于后期再出臺(tái)政策預(yù)期減弱，導(dǎo)致改善型需求開(kāi)始入市。
和4月份一次調(diào)控相比，二次調(diào)控后的市場(chǎng)出現(xiàn)了截然不同的反應(yīng)，盡管在市場(chǎng)的整體表現(xiàn)上，兩次調(diào)控全直接導(dǎo)致交易量出現(xiàn)了大幅度下滑，但是產(chǎn)品類型上卻出現(xiàn)了較大差異。一次調(diào)控后，在經(jīng)過(guò)了五六月份的市場(chǎng)震動(dòng)后，三季度商品住宅市唱始回暖，萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、綠地新里西斯萊、保利茉莉等單價(jià)在2萬(wàn)元以下的產(chǎn)品占據(jù)了市場(chǎng)主流，剛性需求成為了市場(chǎng)主導(dǎo)。但是二次調(diào)控后，隨著限購(gòu)政策升級(jí)到國(guó)家層面，再加之此前一輪剛性需求的充分釋放，改善型需求開(kāi)始入市，面對(duì)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，購(gòu)房者開(kāi)始將"后一發(fā)子彈"打向了高端住宅市常
根據(jù)易居地產(chǎn)研究院公布的北京10月樓盤排行榜，記者發(fā)現(xiàn)東湖灣名苑以8.48億元成為銷冠樓盤，騰龍?jiān)闯且?98套位居成交套數(shù)排行榜首，霞公府以9.7萬(wàn)元/平方米的均價(jià)成為10月貴的樓盤。值得注意的是，以往銷冠樓盤常被均價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米的低價(jià)樓盤奪得，而10月銷冠樓盤的成交均價(jià)達(dá)到了3.17萬(wàn)元/平方米。
榜單顯示，10月京城普通住宅成交金額前三名的樓盤為東湖灣名苑、華潤(rùn)橡樹灣和中海紫御公館，3個(gè)樓盤銷售金額分別達(dá)到了8.48億元、5.56億元和5.52億元，銷售均價(jià)分別為3.14萬(wàn)元/平方米、3萬(wàn)元/平方米和3.76萬(wàn)元/平方米，都超過(guò)了3萬(wàn)元/平方米。而在一次調(diào)控后的三季度，多是2萬(wàn)元/平方米以下低價(jià)樓盤占據(jù)單月銷冠位置。
同時(shí)，值得注意的是，在一步到位置業(yè)理念的影響下，北京豪宅市場(chǎng)也出現(xiàn)了雙漲的局面，和一次調(diào)控后的市場(chǎng)表現(xiàn)迥異。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月在售的單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元的豪宅項(xiàng)目有77個(gè)，其中有成交記錄的項(xiàng)目達(dá)52個(gè)，這些項(xiàng)目共成交578套，成交面積達(dá)7.5萬(wàn)平方米，整體成交均價(jià)為45415元/平方米。與9月相比，成交套數(shù)增加了15.8%，成交均價(jià)增長(zhǎng)了4.3%。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析稱，10月盡管樓市遭遇二次調(diào)控，但豪宅市場(chǎng)仍舊穩(wěn)中有升，主要受兩方面因素影響，一是一些效型、低總價(jià)的豪宅熱銷帶動(dòng)了整體成交量上升，另外，頂級(jí)豪宅的成交量也出現(xiàn)了與整體豪宅市場(chǎng)趨同的增幅。盡管調(diào)控政策趨緊，但性價(jià)比較高、保值升值能力強(qiáng)的項(xiàng)目還是會(huì)受到市場(chǎng)的青睞。
在經(jīng)過(guò)了三季度經(jīng)濟(jì)型別墅唱主角的市持面后，從9月開(kāi)始，中高端別墅開(kāi)始占據(jù)市場(chǎng)主流，盡管出臺(tái)了二次調(diào)控政策，但是市場(chǎng)中高端別墅唱主角的局面依然沒(méi)有改變。瀚宏集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理張磊向記者表示，經(jīng)過(guò)政策的調(diào)控后，購(gòu)買別墅的門檻不斷被提升，特別是更加明確的限購(gòu)政策的出臺(tái)，導(dǎo)致不少客戶手中只剩下"后一發(fā)子彈"，因此不少客戶選擇別墅升級(jí)置業(yè)。
記者從北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲得的數(shù)據(jù)顯示，10月北京別墅市場(chǎng)總體成交263套，銷售金額為25.4億元，成交均價(jià)為27323元/平方米，與去年同期基本持平。其中中高端別墅走勢(shì)繼續(xù)上揚(yáng)，共售出162套，占總成交量的61.6%。
隨著進(jìn)入冬季，別墅市場(chǎng)的供應(yīng)出現(xiàn)委靡，在11月計(jì)劃開(kāi)盤的項(xiàng)目?jī)H有7個(gè)，環(huán)比下降46.15%，與去年同期開(kāi)盤數(shù)量相同，由此可見(jiàn)，二次調(diào)控并未對(duì)北京別墅項(xiàng)目開(kāi)盤數(shù)量造成影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月計(jì)劃開(kāi)盤的別墅項(xiàng)目以高端別墅為主，開(kāi)盤項(xiàng)目均價(jià)為3.86萬(wàn)元/平方米，環(huán)比漲12724萬(wàn)元/平方米。在開(kāi)盤的7個(gè)項(xiàng)目中，僅有1個(gè)是純新項(xiàng)目，其余6個(gè)均為老項(xiàng)目后期開(kāi)盤，新開(kāi)盤供應(yīng)區(qū)域?yàn)槌?yáng)、順義和昌平。
記者在走訪中也了解到，在成交別墅項(xiàng)目中，總價(jià)在600萬(wàn)元以上的中高端別墅備受高端人士青睞。從10月第二周別墅成交數(shù)據(jù)來(lái)看，中高端別墅分別占總成交的60.3%，第三周中高端別墅再度發(fā)力，占總成交的64.1%，其中，包括保利壟上、財(cái)富公館、龍湖香醍溪岸、天竺新新家園等在內(nèi)的別墅項(xiàng)目表現(xiàn)都十分搶眼。
二次調(diào)控后，別墅市場(chǎng)為何未受較大沖擊？"現(xiàn)行宏觀調(diào)控政策并沒(méi)有解決經(jīng)濟(jì)面臨的根本問(wèn)題，資產(chǎn)泡沫被壓制的同時(shí),商品泡沫傳導(dǎo)現(xiàn)象儼然已經(jīng)出現(xiàn)。"萬(wàn)通天竺新新家園項(xiàng)目總經(jīng)理丁泰在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，"在基本經(jīng)濟(jì)要素未發(fā)生實(shí)質(zhì)變化的趨勢(shì)下，消費(fèi)者、投資者會(huì)自然而然地遵循市場(chǎng)規(guī)律而動(dòng)。目前相當(dāng)規(guī)模的投資者入場(chǎng)，或許只是在為他們的資金尋求避險(xiǎn)工具"。
然而，值得一提的是，雖然受到政策調(diào)控，但是10月別墅市場(chǎng)總體而言還是在回暖啟穩(wěn)。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，10月北京別墅市場(chǎng)成交繼續(xù)上漲，其中，萬(wàn)通天竺新新家園和龍湖香醍溪岸表現(xiàn)得尤為突出，僅10月第三周就成交了8套，成交均價(jià)達(dá)到了2.23萬(wàn)元/平方米和1.87萬(wàn)元/平方米。
高姍也透露，二次新政之后，純新盤入市比重增加，且多為商注別墅等低密度類型物業(yè)，二者占據(jù)了新盤數(shù)量的62.5%。"房地產(chǎn)低潮時(shí)一定要買好房子，所謂好房子，就是地段好、產(chǎn)品好、性價(jià)比好，只有好房子才真正具有投資價(jià)值。"丁泰認(rèn)為，企業(yè)也要順應(yīng)市場(chǎng)的規(guī)律和要求，為消費(fèi)者提供品質(zhì)優(yōu)的產(chǎn)品，才能在市場(chǎng)立足。"要為投資者提供能保值抗跌的產(chǎn)品，才能在低潮中取勝。"
同時(shí)，丁泰認(rèn)為，盡管目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為10月CPI將再創(chuàng)歷史新高，避險(xiǎn)資金進(jìn)入高端市場(chǎng)的趨勢(shì)將更加明顯，但是目前并不是項(xiàng)目借機(jī)漲價(jià)的時(shí)候，應(yīng)該不斷提升產(chǎn)品的內(nèi)功才是關(guān)鍵。
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