市場(chǎng)人士認(rèn)為香港樓市中長(zhǎng)期向上趨勢(shì)不變
2010/11/24 17:12:26
港府重拳遏制炒風(fēng)，樓市成交量應(yīng)聲暴跌。但由于量化寬松帶來(lái)的全球低息資金泛濫，有香港市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，樓市寒冰期未必會(huì)維持很久，新政只會(huì)放慢香港房地產(chǎn)價(jià)格上升的步伐，但不會(huì)改變香港樓市中長(zhǎng)期向上的趨勢(shì)，短期樓價(jià)也許會(huì)出現(xiàn)5％－10％的微跌，但不會(huì)出現(xiàn)暴跌。
在2008年第四季度美國(guó)首次推出量化寬松后，香港本地利息隨著資金流入而不斷下降，幾乎接近零，住宅按揭貸款利率普遍接近1％，驟降的貸款利息吸引不少香港居民買樓投資，香港樓價(jià)在過(guò)去兩年連續(xù)上漲，累計(jì)漲幅已高達(dá)50%。
為了控制泡沫風(fēng)險(xiǎn)，香港政府今年2月、4月和8月已經(jīng)三次調(diào)控房地產(chǎn)，但10月美國(guó)傳出即將實(shí)行第二輪量化寬松政策的消息后，香港樓市再度火上澆油，市民紛紛“以存款換磚頭”來(lái)應(yīng)對(duì)通脹。11月初，反映香港二手樓價(jià)水平的中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CCL)已連升數(shù)周至87.55點(diǎn)，創(chuàng)13年來(lái)新高，逼近1997年香港樓市瘋狂時(shí)期的頂峰水平（100），港島區(qū)的平均樓價(jià)已率先沖破1997年的歷史高位。11月18日，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）發(fā)表報(bào)告指出，香港未來(lái)幾個(gè)月將面對(duì)越來(lái)越明顯的物價(jià)壓力，并警告稱熱錢涌入、低利率和樓盤供應(yīng)緊張正使香港面臨越來(lái)越大的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。在此背景下，港府推出了堪稱史上嚴(yán)厲調(diào)控措施的“額外印花稅”。
不過(guò)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控措施只是打擊短炒，不會(huì)影響長(zhǎng)線投資。中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青則表示，在全球量化寬松的金融環(huán)境之下，擁有物業(yè)的業(yè)主不會(huì)因?yàn)檎驌舫达L(fēng)，就肯把自己的物業(yè)削價(jià)求售。換取現(xiàn)金后，業(yè)主的利息收入只會(huì)比租金收入更少，而且還要面對(duì)貨幣不斷貶值的風(fēng)險(xiǎn)。“因此，我不認(rèn)為樓價(jià)會(huì)就此掉頭向下。”不過(guò)，市場(chǎng)少了炒家推波助瀾之后，業(yè)主的套現(xiàn)能力勢(shì)必受影響。不排除市場(chǎng)偶爾出現(xiàn)賣盤潮，樓價(jià)在短期會(huì)出現(xiàn)下調(diào)壓力，幅度有5%至8%。
以港島區(qū)十大主要樓盤為例，其平均租金回報(bào)率今年以來(lái)一直維持在約3.9%水平，對(duì)比幾乎為零的存款利率，這樣的租金回報(bào)率對(duì)于香港許多投資者來(lái)說(shuō)頗有吸引力。
發(fā)展商長(zhǎng)實(shí)執(zhí)行董事趙國(guó)雄日前表示，政府推出措施短期內(nèi)會(huì)打擊炒家入市意愿，估計(jì)短期會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)心理影響。不過(guò)由于香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，資金持續(xù)流入，加上措施主要針對(duì)短期炒家，而香港樓市目前仍以自住者為主導(dǎo)，相信中長(zhǎng)期對(duì)整體樓市的影響不大。尤其是內(nèi)地人士來(lái)港置業(yè)，主要用作長(zhǎng)線投資，而且他們資金較充裕，一般都不貸款，相信調(diào)控措施不會(huì)阻止內(nèi)地資金流入香港樓市。
東亞銀行首席經(jīng)濟(jì)師鄧世安認(rèn)為，調(diào)控措施令短炒無(wú)利可圖，相信短炒會(huì)絕跡。但要留意是，如果外圍因素不變，歐美資金繼續(xù)流入，內(nèi)地人繼續(xù)來(lái)港買樓，樓價(jià)長(zhǎng)期向上的趨勢(shì)不會(huì)逆轉(zhuǎn)。
在新政推出后，香港的多家券商并未改變之前看多香港樓市和地產(chǎn)股的觀點(diǎn)。瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇發(fā)表研究報(bào)告稱，措施對(duì)打擊短炒行為非常有效，預(yù)計(jì)樓市的成交量將下降20%至30%，但由于工資上漲、實(shí)際負(fù)利率及樓宇供應(yīng)短缺等因素均支持樓價(jià)上漲，調(diào)控措施難以扭轉(zhuǎn)未來(lái)樓價(jià)的上升趨勢(shì)。他預(yù)計(jì)香港2011年第3季的實(shí)際負(fù)利率將超過(guò)6%。
里昂證券認(rèn)為資金泛濫才是香港樓價(jià)上升主因，預(yù)計(jì)樓價(jià)短期跌幅只有2％。德意志銀行認(rèn)為，新政能夠有效控制樓價(jià)升勢(shì)，但樓市大跌則不可能，預(yù)計(jì)未來(lái)兩三個(gè)月樓價(jià)平穩(wěn)。高盛亞洲也指出，調(diào)控措施能有效趕走炒家，但不能遏制樓價(jià)升勢(shì)，建議低吸香港本地地產(chǎn)股。
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