重慶進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控政策解讀
2010/12/16 17:15:16
近日，重慶市發(fā)布了《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》。為了幫助大家更好地理解文件的主要精神，經(jīng)重慶市政府網(wǎng)站約稿，市國土房管局就相關(guān)政策進行了解讀。
我市房價雖然與其它大中城市相比，處于中低位，但伴隨交易量的上升，價格上漲預期也不斷增強。市政府對此高度重視，于年初就出臺了《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)降發(fā)展的實施意見》，及時調(diào)整了2008年市場低迷期制定的系列措施，為更好地適應全國政策變化、引導市場發(fā)展奠定了基矗
今年，為遏制部分城市房價過快上漲勢頭，國家先后開展了兩輪房地產(chǎn)調(diào)控。4月中旬，國務院下發(fā)了國發(fā)〔2010〕10號文，出臺了系列較為嚴厲的調(diào)控政策。9月底，相關(guān)部委又提出“五項調(diào)控措施”，進一步強調(diào)政策執(zhí)行。我市均積極貫徹落實，取得了一定效果。目前，房價上行趨勢已開始放緩，市場運行總體降。但高檔住房成交比例明顯提高，價格上漲幅度仍然較大，對市場定價產(chǎn)生了較強影響，需要政府在市場結(jié)構(gòu)、供應總量等方面進一步加強調(diào)控，并加大力度規(guī)范企業(yè)行為。因此，按照有關(guān)部委于9月底提出的五項房地產(chǎn)調(diào)控措施要求，結(jié)合當前市場運行存在的問題及價格上漲原因，我市出臺了《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，提出了十二條調(diào)控政策。
今年初，市政府明確提出構(gòu)建“市場+保障”的住房供應體系，實施“低端有保障、中端有市嘗高端有約束”的分層調(diào)控。此次出臺的《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，在細化重申近期國家有關(guān)部委出臺文件要求的基礎上，主要按照上述調(diào)控思想制定。重點明確住房保障目標，增加普通商品住房供應；約束高端住房消費，抑制投資投機性購房；強化房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理，規(guī)范開發(fā)企業(yè)行為。
為構(gòu)建“市場+保障”的住房供應體系，我市從土地供應源頭開始調(diào)控，強化住房用地供應計劃的引導作用，明確要求公共租賃住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造住房和普通商品住房用地占住房用地供應總量的70%以上，同時，加強住房用地供后監(jiān)管，嚴格查處囤地、炒地、閑置土地行為。為實現(xiàn)“低端有保障、中端有市嘗高端有約束”的分層調(diào)控，我市新出臺政策提出了針對性措施。
低端方面，著力保障城市中低收入住房困難家庭。提出到2012年，全市建設4000萬平方米公共租賃住房，建成后解決80多萬戶中低收入家庭住房困難問題，加上各類保障性安置房建設，力爭解決占城鎮(zhèn)人口30%的中低收入群眾住房困難問題。目前，已開工建設1300萬平方米公共租賃住房。
中端方面，積極支持消費者自住性購房。一是增加普通商品住房供應。在保證普通商品住房土地供應的同時，保持普通商品住房1%的土地增值稅預征率，并對銷售普通商品住房按5%核定征收土地增值稅，引導企業(yè)開發(fā)建設普通商品住房。二是對首次購房者給予信貸稅收優(yōu)惠。提出家庭貸款購買第一套住房的，首付款低限仍為3成，且購買90平方米以下普通商品住房的，契稅仍減按1%征收，購買90-144平方米普通商品住房的，契稅減按1.5%征收。此外，我市自2009年起，對在重慶市主城區(qū)首次購買住房并以按揭方式支付，同時在主城區(qū)繳納個人所得稅的購房產(chǎn)權(quán)人實行財政補助，也將有助于市民實現(xiàn)自住性購房。
高端方面，重點控制高端住房開發(fā)、約束高端住房消費。在開發(fā)方面，我市已明確提出禁止供應別墅用地，逐步減少開發(fā)上市量。此次政策強調(diào)高檔住房土地增值稅預征率提高到2%，并提出銷售高檔住房按6%核定征收土地增值稅。在消費方面，一是對購買144平方米以上住房，按3%征收契稅，增加購買高檔住房的成本。二是對購買第二套及以上住房，提高首付款比例及貸款利率，抑制投資投機性購房。三是提出按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準備工作，增加持有高檔住房的成本。
目前，部分重點城市已根據(jù)“五項措施”要求，出臺了房地產(chǎn)調(diào)控新政。由于我市房地產(chǎn)市場總體降，投資投機比例不高，且房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，改善性住房消費將在很長一段時間逐步增加，因此，我市調(diào)控主要有以下特點。
一是限貸不限外。當前我市經(jīng)濟發(fā)展正處于上升期，大型知名企業(yè)加速入駐，外來人口不斷增加，外來人口購房也處于增長時期。且今年我市主城區(qū)市外居民購房面積比例仍保持在近幾年11%左右的正常水平，因此，調(diào)控政策對外來購房沒有直接限制，但為確保外來購房為有效居住需求，提出非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。
二是嚴查違法違規(guī)行為。為規(guī)范企業(yè)行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場體系的正常運轉(zhuǎn)，此次調(diào)控政策，一方面明確嚴查閑置土地、無故拖延開竣工時間、捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳，以及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)手炒作，哄抬房價，慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)行為。另一方面，明確提出按照國家有關(guān)規(guī)定，對存在違法違規(guī)行為的企業(yè)，采取禁止參加土地競買活動、停止發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期等懲處措施。
三是強化房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理。此次調(diào)控政策進一步突出了稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。除按國家規(guī)定，對住房交易環(huán)節(jié)的契稅、個人所得稅進行調(diào)整外，特別提出強化房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清結(jié)算管理，對定價明顯過高、漲幅明顯過快、早期拿地，開發(fā)周期明顯過長的項目實施重點清算和稽查。同時按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準備工作。
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