投資商業(yè)地產是雙刃劍轉讓成本防套牢
2011/2/26 17:35:57
南京限購令正式落地后，陳先生遇到了一件十分苦惱的事情，以至于夜不能寐。他有一筆閑錢，原本打算投資一套住宅，但“本地居民限購第三套住宅”將這條路徹底堵死。在聽說商業(yè)地產投資潛力巨大后，陳先生就忙不迭的開始考察，但跑了10多家樓盤，咨詢了多家中介朋友后，才發(fā)現(xiàn)事情遠沒說的那么簡單。
筆者采訪發(fā)現(xiàn)，隨著調控政策的頻繁出臺，住宅市場的投資性需求被明顯抑制，而商業(yè)地產因為屢次被“法外開恩”，發(fā)展速度空前加快，與陳先生一樣四處看房的投資客不在少數。
“近一周來詢問商鋪的客戶大概增加了2成左右”，德盈國際廣場的銷售人員表示。同樣，即將在4、5份開盤的仙林東城匯的銷售負責人也表示，“限購后，關注商鋪的人一下子多了不少。”
同樣，寫字樓市場也迎來了春天。鳳凰和熙即將在3月份推出200多套寫字樓，預計均價為17000元/平米。“預約登記的客戶不少，大概在400組左右”，鳳凰和熙的銷售人員表示，“尤其在南京限購令出臺以后，有些客戶往往會帶著一票朋友過來咨詢。”
對比商鋪和寫字樓物業(yè)，酒店式公寓因為總價低，投資客總量多。在城南藍岸3G售樓處做咨詢的萬先生認為，“相比商鋪，單身公寓占用的資金量更小，分散置業(yè)能降低投資風險。”
國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2010年全國房地產市場運行情況》報告顯示，在住宅調控政策頻出的背景下，2010年辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長21.9%、29.9%，而銷售額分別增長31.2%和46.3%，創(chuàng)下近年來高水平。
“南京細則將二套房首付已經提高至6成，而商業(yè)地產首付暫時還只需5成，除此而外，5年期住宅交易契稅也是大幅提高”，有業(yè)內人士認為，“在一系列新因素的作用下，更多的資金將流向酒店式公寓、商鋪以及寫字樓，商業(yè)地產發(fā)展將再度提速。”
投資客開始轉向商業(yè)地產這塊美味的“蛋糕”，但猶如一把雙刃劍，商業(yè)地產較高的交易稅費以及投資風險，讓這塊蛋糕不是那么的“好吃”。
華東MALL位于江北大橋北路48號，周邊項目密集，客戶群龐大。“不用想，這種地方肯定是投資首選，但開發(fā)商表示只租不售”，陳先生頗無奈的表示，“投資怎么就那么難？”除此而外，豐盛商匯、南京國際金融中心等投資價值較高的商業(yè)地產也是開發(fā)商自持。
“由于近年來房地產開發(fā)的熱點都集中在住宅市場，商業(yè)地產的供應并不十分充足，尤其是那些成熟物業(yè)，一般投資客更是無法企及”，蘇商江北天潤城店王經理表示，“因此，投資客只能以‘賭石’的心態(tài)，鎖定一些潛在市場。”
不僅如此，對于投資者而言，商業(yè)地產投資與住宅投資絕對是兩碼事，其中為顯著的一點就是交易稅費的征收。雙馳房產仙林分店店長王震宇介紹，“目前商業(yè)地產的征稅一般分為兩個標準：差額的55.6%或者是總額的28.6%。賣方可以根據實際情況，二選一。”
以一套100平米，買入時150萬、300萬賣出的商業(yè)業(yè)態(tài)為例。交易時，繳納的稅費總額至少要83萬。而一套同樣標準的住宅，轉讓時多也需要繳納24萬元。二者間的差距，一目了然。
“由于交易契稅高昂，投資客大多長期持有商業(yè)地產，靠‘吃租’為生”，王震宇表示，近年南京城市在快速向外圍擴張，確實存在一些潛在的商業(yè)地產投資熱點，但要因人而異，投資客切不可冒進。同樣，合眾聯(lián)恒總經理程鵬(微博)認為，“商業(yè)地產投資絕對是門技術活，哪怕相距100米，其價值也可能存在很大的差異，投資客如果不注意甄別，很容易被套牢。
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