地方政府加緊催討賣地款開發(fā)商頻現(xiàn)退地
2010/8/5 9:36:53
半年早過，高壓調(diào)控下的房地產(chǎn)市場仍顯僵持，而仰仗土地財政的地方政府，則已加快了對未到土地賬款的催繳。
在高房價高地價的長三角地區(qū)，此項行動已在各地悄然展開，并為地方政府的“應(yīng)收賬款”擴(kuò)充了客觀的財源。
浙江省會杭州，樓價地價一直居高不下，在國家調(diào)控的壓力之下，杭州僅余杭一個區(qū)，今年上半年就對發(fā)生欠繳行為的17宗土地下達(dá)了29份《出讓金催繳通知書》，截至目前，已經(jīng)催繳了7.5億的土地出讓金。
值得一提的是，上半年，杭州余杭區(qū)完成的財政總收入為66.5億，收到的欠繳出讓金7.5億，占整個財政大盤的11%。
江蘇省會南京，今年上半年就催繳了近20億土地出讓金，完成了31幅清欠地塊，同時認(rèn)定了8000多萬的違約金。
這只是冰山一角。
根據(jù)國家審計署兩個月前發(fā)布的《17個省區(qū)市財政管理情況審計調(diào)查結(jié)果》，全國12個省區(qū)市本級和26個市縣區(qū)有關(guān)部門應(yīng)征未征土地出讓收入、礦產(chǎn)資源補償費等收入794.16億元，其中土地出讓收入占94.76%，約達(dá)750億。
樓市調(diào)控以來，隨著市場觀望情緒的蔓延，北上廣深等一線城市土地成交量也在下滑，與此同時，國土部對于土地違規(guī)以及閑置用地的清查加大了力度，地方政府的清繳行為一方面擴(kuò)充財源，另一方面也暗合了國家樓市調(diào)控的步伐。
地方政府加緊“催債”
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙杭生告訴本報記者，此前在經(jīng)濟(jì)景氣下滑時候，地方政府一般會對無力繳納土地出讓金的開發(fā)商暫緩征收土地出讓金。“而現(xiàn)在宏觀調(diào)控這么緊，目前各地只有加緊征收，趕快把土地價款收完，以抵御未來不確定的市場行情。”
浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心共同撰寫的《2010年上半年浙江省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》顯示，目前，浙江房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率大多超過70%，隨著年底到來，開發(fā)商歸還貸款壓力加大。
上述報告顯示，2009年開發(fā)商土地購置規(guī)模巨大，2010年是支付地價款的高峰期，同時也是工程款支付高峰期。而貸款和工程款的投入具有剛性，也對土地價款支付形成新的壓力。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的繳稅壓力也很大，6月份國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，核定了許多地方的土地增值稅預(yù)征率等，一定程度上也加大了房地產(chǎn)企業(yè)的壓力。”趙杭生表示。
據(jù)杭州市財政局人士介紹，目前杭州土地出讓金一般先期繳清50%，剩下的50%在一年內(nèi)繳清。所以，去年下半年以及今年上半年出讓的許多土地，應(yīng)在2010年內(nèi)把出讓金繳付到位，這在目前的市場形勢下，可能會有一些難度。
浙江省境內(nèi)的部分地區(qū)，則不得不通過司法程序進(jìn)行土地出讓金的催繳。浙江省青田縣通過當(dāng)?shù)氐臋z察機(jī)關(guān)督促起訴才得以向浙江某房地產(chǎn)公司追回3.922億元土地出讓金。
據(jù)悉，此幅地塊為2007年5月23日，青田縣鶴城鎮(zhèn)以7.9億元人民幣成交，成為當(dāng)時的“地王”，該公司先繳納了4億元土地出讓金，隨后，由于受國際金融危機(jī)影響，青田縣政府同意該公司將剩余的3.9億元土地出讓金推遲到2009年12月30日前繳清，此后賬款一直未能如期繳清。2010年，通過青田檢察院的介入才終完成了這幅地塊的出讓金入賬。
江蘇蘇北的宿遷，為了追回欠繳的土地價款，則組織了財政局、國土局等部門聯(lián)合“討債”，對于一些有支付能力，但是惡意拖欠的企業(yè)，則進(jìn)行強(qiáng)制征收，通過司法途徑凍結(jié)一些企業(yè)的賬戶，并提起公訴。
“地王“頻現(xiàn)退地
實在繳納不了土地出讓金的開發(fā)商，也正面臨著退地的抉擇。
盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民告訴本報記者，位于上海嘉定新城的一幅“地王”，因為未能繳納其剩余的土地價款，目前已經(jīng)被嘉定區(qū)政府重新向房地產(chǎn)市場進(jìn)行推介，希望有資金實力強(qiáng)大的公司接手。
據(jù)悉，此地塊是由上海寶華企業(yè)集團(tuán)于今年1月6日，從10多家開發(fā)商手中，以24億元拿下，如果退地，嘉定區(qū)政府將沒收寶華企業(yè)集團(tuán)近4000萬元的保證金。
而進(jìn)入7月份之后，長三角的退地聲浪也此起彼伏。
7月15日，溫州國土局向浙江地產(chǎn)商恒達(dá)集團(tuán)下發(fā)“收地令”，取消其茶山中心區(qū)A-6地塊競得資格，并沒收已經(jīng)繳納的2200萬元競買保證金。
2009年底，溫州市甌海區(qū)茶山街道中心區(qū)A-6地塊建筑用地使用權(quán)公開招標(biāo)出讓，曾在溫州開發(fā)多個樓盤的恒達(dá)集團(tuán)，經(jīng)與30余家開發(fā)商多輪出價爭搶，終以10.43億元的價格中標(biāo)，創(chuàng)下該區(qū)域土地拍賣價新高，被稱為溫州新“地王”。
2010年6月底，是恒達(dá)集團(tuán)繳清地價款的后期限，但款項卻至今不見入賬。溫州市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會透露，恒達(dá)集團(tuán)遲遲未能繳款是因為合作開發(fā)的一位股東鑒于目前房地產(chǎn)市場的形勢，不愿再繼續(xù)投資。
在南京，目前吸引人矚目則是仙林一幅剛剛被政府收回的土地。
南京市國土局7月的一則公告顯示，南京棲霞區(qū)一地塊于2007年12月6日以7.1億成交，截至今年7月2日，拿地的南京榮盛置業(yè)有限公司僅繳納成交價款總額的40%，剩余4.26億長期拖欠，已構(gòu)成嚴(yán)重違約。為此，南京市國土局解除了上述合同，同時沒收10650萬元定金。
陳立民表示，樓市宏觀調(diào)控之后，開發(fā)商銷售普遍不理想，在融資方面，銀行開發(fā)貸款收緊，銀行信托又被叫停，進(jìn)入下半年后，退地的情形可能會更多。
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