房企混戰(zhàn)商業(yè)競爭
2011/7/30 8:30:46
去年以來，許多住宅開發(fā)商都高調宣稱進入商業(yè)地產，紛紛加緊在全國范圍內“圈地”。保利、金地、萬科等一線地產商先后公布了商業(yè)地產開發(fā)計劃和目標。崇文門成就北京新地王、CBD逾200億元的土地出讓金，都預示著商業(yè)地產投資已明顯升溫。
業(yè)內認為，商業(yè)地產現(xiàn)在的開發(fā)熱潮，可能意味著未來的供給過剩和競爭加劇，商業(yè)地產市場也可能面臨新老混戰(zhàn)和風險積聚的局面。
近期，萬達集團、陽光新業(yè)等傳統(tǒng)商業(yè)地產商持續(xù)擴張項目布局。繼年初青島南京路商業(yè)項目亮相后，陽光新業(yè)旗下的北京分鐘寺項目日前也正式開業(yè)。該公司位于天津的友誼路新業(yè)廣場、東麗新業(yè)廣場等商業(yè)地產項目也將陸續(xù)登場。
據(jù)中國證券報筆者的不完全統(tǒng)計，去年以來，宣布進入商業(yè)地產市場的住宅開發(fā)商已有近20家，另外，娃哈哈、雅戈爾等主業(yè)非房地產的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產。那么多企業(yè)進入，未來的商業(yè)項目供應量肯定會大幅增加，供應增加意味著競爭加大。在陽光新業(yè)總裁助理兼北京瑞景陽光商業(yè)管理公司總經理李?？磥恚壳吧虡I(yè)地產貌似火暴的現(xiàn)狀，對行業(yè)的健康發(fā)展來講并不一定是件好事。
相對于人才儲備、零售業(yè)發(fā)展水平、區(qū)域人流量等因素，短期內激增大量的商業(yè)地產項目很可能得不到相應匹配。首先，大量企業(yè)的進入，土地的需求量必然會增加，地價也必然會上漲，進而將推高各項開發(fā)成本，在融資渠道收窄的背景下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力。其次，人才儲備的不足，將會直接影響項目的服務品質。第三，與有限的零售品牌資源形成反差，眾多商業(yè)項目的集中推出很可能面臨嚴重的同質化傾向。彼此間的惡性競爭不僅會增加招商難度，而且將使項目的收益率缺乏保障。
在經營理念方面，商業(yè)地產需要通過長期經營收益和物業(yè)增值來實現(xiàn)投資收益，其中涉及投資人、運營方、經營者和消費者等多方關系的協(xié)調和平衡；在具體操作方面，調研選址、定位策劃、設計建造、招商實施、規(guī)范運營、持續(xù)調整等一系列環(huán)節(jié)和規(guī)程，都需要專業(yè)團隊來實現(xiàn)。商業(yè)地產開發(fā)商需要具備許多與住宅開發(fā)完全不同的能力。
然而，目前許多轉型商業(yè)地產的企業(yè)，可能并沒有完全具備上述的條件，就貿然挺進商業(yè)地產，風險無疑較大。據(jù)業(yè)內一位權威人士預計，未來2年內，很多商業(yè)地產項目會陸續(xù)出現(xiàn)問題，3年后，必然會出現(xiàn)一批需要重組的項目。
在目前商業(yè)地產的割據(jù)戰(zhàn)中，部分開發(fā)商已開始采取差異化策略。萬達等大型商業(yè)地產商走的是“快周轉、模塊化”路線，首創(chuàng)奧特萊斯、寶龍地產等新秀則加速整合資源，打造區(qū)域市場優(yōu)勢，而陽光新業(yè)等中型開發(fā)商則穩(wěn)健布局城市零售商業(yè)，謹慎應對市場競爭。
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