政策調(diào)控房產(chǎn)房價(jià)得心應(yīng)手
2011/9/28 16:52:07
開發(fā)商加大促銷力度、一二手房價(jià)格“倒掛”、成交量萎縮，被認(rèn)為是房價(jià)下跌的3個(gè)征兆。中央政府持續(xù)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策開始見效：各地高企的房價(jià)受到明顯遏制，并且一系列跡象釋放出可能降價(jià)的信號(hào)。
在北京，位于通州的部分項(xiàng)目近降價(jià)幅度在1萬元/平方米左右，比去年下跌超過20%。而五環(huán)、六環(huán)以外的很多項(xiàng)目都明碼降價(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年8月1日至30日，北京新房及二手房住宅簽約總量1.3萬套，環(huán)比降26.4%。此成交量創(chuàng)造了2009年以來的低值。價(jià)格方面，新房簽約均價(jià)較7月份跌2.5%，二手房均價(jià)環(huán)比跌0.9%。上海和深圳的商品房交易量同樣下滑。
國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市8月份環(huán)比下降的城市有16個(gè)，持平的有30個(gè)。與7月份相比，環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市明顯增多。這也是2009年以來首次出現(xiàn)了過半城市房價(jià)環(huán)比止?jié)q。
一二手房價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象也很普遍。根據(jù)偉業(yè)我愛我家的新統(tǒng)計(jì)，北京2011年1-8月二手住宅成交均價(jià)為23709元，而一手住宅則為22038元。同樣的現(xiàn)象還出現(xiàn)在上海、廣州、深圳等其他一線城市中。據(jù)中原地產(chǎn)抽樣統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前上海部分區(qū)域二手房比新房單價(jià)可高出每平方米2300至3300元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根據(jù)往年經(jīng)驗(yàn)，一二手房倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)意味著市場將繼續(xù)回調(diào)價(jià)格。
對(duì)于當(dāng)前的樓市，華紡房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，目前市場情況是成交量萎縮，價(jià)格止?jié)q，價(jià)格下跌空間打開，一部分消費(fèi)者認(rèn)為是買房好機(jī)會(huì)，一部分還在觀望，大多數(shù)房地產(chǎn)公司資金鏈普遍緊張。因央行緊縮銀根，開發(fā)商融資難度加大，融資成本增高。除少數(shù)幾家企業(yè)外，現(xiàn)在大部分開發(fā)商拿地都很慎重。
房價(jià)松動(dòng)是中央政策持續(xù)調(diào)控的結(jié)果。2010年以來，中央政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，其中包括縮緊流動(dòng)性、限購、提高借貸成本、征收房產(chǎn)稅、增加保障房等多種手段。然而，直到近期，房價(jià)才開始停止上漲態(tài)勢并出現(xiàn)松動(dòng)。華紡房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說，從目前市場看，政府調(diào)控政策的迭加效果已顯現(xiàn)出來。
專家分析說，限購和減少貨幣供應(yīng)是減少投機(jī)擠出泡沫的直接原因。而隨著中國加大保障房供應(yīng)削弱供求矛盾，支撐高房價(jià)泡沫的基礎(chǔ)應(yīng)可以慢慢消除。
雖然調(diào)控房價(jià)出現(xiàn)好兆頭，但不能掉以輕心。住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，未來調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)繼續(xù)加強(qiáng)，如果政策稍微放松房價(jià)就可能反彈，那么先前幾年調(diào)控帶來的效果就泡湯了。業(yè)內(nèi)人士指出，政府一方面要繼續(xù)加大宏觀調(diào)控政策實(shí)施力度，遏制投資投機(jī)的炒房需求;另一方面要防止未限購的部分二三線城市房價(jià)過快上漲。據(jù)了解，近，一些非限購地區(qū)和一些二三線城市就出現(xiàn)了房價(jià)瘋漲的情況。同時(shí)，一線城市中心區(qū)房價(jià)依然堅(jiān)挺。比如北京，五環(huán)以內(nèi)房價(jià)與去年高峰時(shí)相比有所回落，但幅度很小。
房價(jià)是否到了“拐點(diǎn)”?對(duì)此，農(nóng)業(yè)銀行近發(fā)布報(bào)告稱，中國房價(jià)增速的持續(xù)下滑不能作為拐點(diǎn)將至的判斷標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為目前房價(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)或過于樂觀。報(bào)告稱，在當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢下，二次探底的風(fēng)險(xiǎn)加劇，未來緊縮性政策轉(zhuǎn)向的可能隨時(shí)發(fā)生。
有專家認(rèn)為，應(yīng)慎談“拐點(diǎn)”。首先，境外熱錢橫流、投資渠道缺乏;保障房建設(shè)尚需關(guān)注;房地產(chǎn)在地方財(cái)稅收入方面的“替代產(chǎn)業(yè)”還未培育。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)對(duì)本報(bào)記者說，不同區(qū)域和不同樓盤情況不一樣，有的城市郊區(qū)房價(jià)下降，但市中心品質(zhì)好的房子價(jià)格還在上漲，不能隨便說拐點(diǎn)。從均價(jià)看，北京以及有些城市房價(jià)停漲，但并不意味著所有樓盤會(huì)降價(jià)。短期看，開發(fā)商以價(jià)換量、價(jià)格上讓利的項(xiàng)目會(huì)增多，否則他們難以回籠資金，難以改變市場低迷的狀況。
未來房價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌嗎?下跌空間有多大?華紡房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，現(xiàn)在房價(jià)下跌的空間已打開。先是成交量下跌，開發(fā)商在價(jià)格上硬扛著，有一天扛不動(dòng)了，價(jià)格就會(huì)降下來。若中央調(diào)控政策不放松，房價(jià)肯定下跌。在中共十八大召開之前，大致是穩(wěn)中有降。有的開發(fā)商悲觀的預(yù)測是房價(jià)下跌30%，大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為下跌10%—15%左右。
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