深圳房價乍現(xiàn)松動 專家指入市良機已臨
2010/11/19 15:38:08
市房地產(chǎn)研究中心的《2010年10月份深圳市房地產(chǎn)市場分析報告》近日公布，10月份全市新建商品住宅成交面積40．91萬平方米，環(huán)比9月減少3．8％；二手房的成交量為44．08萬平方米，環(huán)比9月減少55．75％。而市房地產(chǎn)研究中心認為，實際上10月份全市一二手房成交量分別萎縮了50％、70％。
“成交萎縮更多表明投資客已經(jīng)清場。”有研究機構稱，自住客置業(yè)熱情依然活躍。而根據(jù)世華、中原三級市場反饋的信息來看，雖然成交量依舊，然而看房人數(shù)卻在悄然增加。對比過往調(diào)控期動則三個月甚至半年的深度觀望，這輪調(diào)控下置業(yè)者的反應無疑迅速許多。
上述官方報告也表明，10月份房價環(huán)比微降4．86％，有業(yè)內(nèi)觀點指出，房價松動正制造最佳的入市時機；而通脹隱憂，更是購置不動產(chǎn)的重磅理由。
房價續(xù)漲預期未變
剛剛賣掉梅林一套43平方米小戶型的何先生一臉無奈，他說，本來不想放盤出售，但是無奈買家苦苦追逐，“本來今年4月份就以52萬元賣給他，但剛好政策出臺，對方的社保資料不齊，只能作罷。”7個月后，買家仍然有意購買，最終以56萬成交，漲了4萬塊。
盡管多組數(shù)據(jù)表明“二次調(diào)控”后，深圳樓市的成交量猛跌，但是沒有跡象表明自住客入市熱情受到了調(diào)控的重創(chuàng)，僅僅是在冷淡數(shù)周后迅速回升，這與過往調(diào)控后動則三個月甚至半年的深度觀望大相徑庭。
“居住價值較高的樓盤，業(yè)主都不愿意放盤，偶爾放出一套，就非常搶手。”世華地產(chǎn)研究總監(jiān)肖小平說，最近樓市出現(xiàn)了這樣的新動態(tài)，無疑表示自住客的入市腳步在逐漸加快。而從目前深圳三級市場門店最多的中原、世華地產(chǎn)的市場信息來看，雖然成交量起色不大，然而有誠意的看房人數(shù)在增多，大約比一個月前增加了三成以上。
每逢調(diào)控期，置業(yè)者都需面對買或不買的選擇，然而眼下大多數(shù)人都偏向于前者。在記者采訪的個案中，多數(shù)購房者稱房價滯漲已經(jīng)達到了調(diào)控效果，不寄望未來房價大跌，對于關內(nèi)成熟居住區(qū)域信心尤其充足。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)王世界認為，房價上漲的預期并未消除。事實上目前的限購限貸普遍被認為是“短命”政策，預測在通脹壓力得到初步控制后將退出，類似的市場觀點很大程度影響了置業(yè)者的抉擇。一方面置業(yè)者擔心限購限貸取消后，房價將重回上升通道，甚至報復性上漲；同時漸行漸近的通脹壓力，也讓買房成為近乎唯一之選。
最佳入市時機出現(xiàn)
“跑贏CPI還遠遠不夠，如果有一個指標來反映財富變化，這個指標就是M2。”國泰君安首席經(jīng)濟學家李迅雷接受媒體采訪時稱，M2指現(xiàn)金加上企業(yè)和居民存款，包含了社會的潛在購買力，最能準確衡量社會財富總量。
截至2010年8月，中國的M2規(guī)模達到了69萬億元，約為十年前的5．5倍，換而言之，個人財富在過去十年增幅沒有超過5．5倍，那么意味著資產(chǎn)縮水。有機構計算各類投資品十年間的增幅后，例如，黃金的漲幅是350％、石油為200％，而上證指數(shù)累計十年甚至只漲了25％左右，僅有房地產(chǎn)是跑贏M2的為數(shù)不多的投資品。過去十年，全國房價平均累計漲幅超過500％，深圳無疑更高。
對于這樣的測算，有十余年房產(chǎn)投資經(jīng)驗的安先生舉雙手贊同，他說，股票、基金和樓市都有接觸，盈利的只有炒房。在售出幾套小戶型后，安先生手中積攢了近400萬元現(xiàn)金，準備入手某重點中學附近的學位房。一方面是在限購令后精簡購房名額，同時他認為學位房是除了資源性豪宅外，未來最看漲的樓市產(chǎn)品。
“在越來越明顯的通脹壓力前，房價滯漲等于下跌。”世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌坦言，對于自住客而言，最佳的買房時機已經(jīng)顯現(xiàn)，從現(xiàn)在開始應該密切關注樓市中的高性價比產(chǎn)品。他透露，年底前開發(fā)商一般都愿意拿出部分尾貨來搞特價，這無疑是一個“抄底”的好時機。
自住客不應賭政策
實際上，每次樓市調(diào)控后置業(yè)者關心的總是房價將要跌多少，跌幅超過多少才可以入市？然而從本輪調(diào)控至今的種種跡象表明，這種押寶政策、對賭房價的心態(tài)，需要做出調(diào)整。
有專家建議，置業(yè)者不應依照房價跌幅來置業(yè)，而是在自己長期關注和喜愛的片區(qū)來淘房。同時還提醒自住客，謹慎看待自身的資金實力，在加息預期居高不下時，月供宜留有彈性，因為限貸而負債置業(yè)，無疑影響未來的生活計劃。
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