以房養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展前景 利弊是否并存在
2014/6/27 15:32:22
下月起，廣州與北京、上海、武漢四城市將開始試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)。年滿60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，可以投保反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。記者昨日采訪房地產(chǎn)業(yè)界人士、保險(xiǎn)業(yè)專家和市民了解到，廣州在試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”上相對(duì)有一定優(yōu)勢(shì)，但市民對(duì)“以房養(yǎng)老”仍疑問多于興趣。
中山大學(xué)嶺南學(xué)院風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系副教授宋世斌認(rèn)為，由于中國(guó)樓市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，其風(fēng)險(xiǎn)要由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，所以在評(píng)估了風(fēng)險(xiǎn)后，每月給到老人的養(yǎng)老金預(yù)計(jì)相對(duì)會(huì)少。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)作為一種養(yǎng)老險(xiǎn)，有市場(chǎng)但預(yù)計(jì)不太大，市民要慎重選擇。
金融機(jī)構(gòu)需要評(píng)估房子的價(jià)值，看是否可作為以房養(yǎng)老的產(chǎn)品，真正需要“以房養(yǎng)老”的人可能無法入圍。雖然現(xiàn)在廣州市內(nèi)不少老人都有房子，但這批房子是樓齡較高的房改房。按照現(xiàn)在的按揭政策，超過20年樓齡的磚混結(jié)構(gòu)房子就無法按揭。那這批房源是否會(huì)被看中并批準(zhǔn)作為反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的產(chǎn)品，是個(gè)未知數(shù)，但往往就是這批房源的業(yè)主需要錢來養(yǎng)老。
然而，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，適合有自己房子且與子孫輩關(guān)系明晰的老人，未來小孩子也不需要這所房子。而且老人不會(huì)急需要抵押房子去貸款用錢，進(jìn)行投保只是為了更好生活，是對(duì)財(cái)富進(jìn)行不同的處置。要符合這樣的條件，至少會(huì)是中產(chǎn)以上家庭的老人?？偟膩碚f，“倒按揭”方式以房養(yǎng)老市場(chǎng)不會(huì)太大，事實(shí)上在發(fā)達(dá)國(guó)家這塊的市場(chǎng)占比也并不大。
“每月可以領(lǐng)多少養(yǎng)老金、養(yǎng)老金是否可以掛鉤房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整？比如，房?jī)r(jià)漲了養(yǎng)老金就多，房?jī)r(jià)跌了養(yǎng)老金就少？”關(guān)于養(yǎng)老金的領(lǐng)取，市民還有很多疑問。
在“以房養(yǎng)老”中對(duì)于房?jī)r(jià)的波動(dòng)如何處理是有較大分歧的。但首先，房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)肯定不是由投保人承擔(dān)的，所以市民不會(huì)有太大風(fēng)險(xiǎn)；保險(xiǎn)公司會(huì)承擔(dān)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，但正因?yàn)樗袚?dān)風(fēng)險(xiǎn)，所以在評(píng)估了風(fēng)險(xiǎn)后，每月給到老人的養(yǎng)老金預(yù)計(jì)相對(duì)會(huì)少。有種觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)的上升期最快將在10年后結(jié)束。基于這樣的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，保險(xiǎn)公司在制定規(guī)則給予月養(yǎng)老金時(shí)，確實(shí)可能會(huì)比市民預(yù)期的偏低。
保險(xiǎn)公司一般會(huì)在評(píng)估房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和收益完畢后，就給投保的老人定額的月生活費(fèi)，不會(huì)再隨便進(jìn)行調(diào)整。目前中國(guó)的房?jī)r(jià)波動(dòng)比較大，如果掛鉤市場(chǎng)房?jī)r(jià)去調(diào)整生活費(fèi)，是有很大成本的。此外，很多時(shí)候二手房市場(chǎng)還涉及到有價(jià)無市的問題，最終賣出價(jià)可能并沒有市場(chǎng)叫價(jià)那么高，那么就此去調(diào)整生活費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)也比較大。且每次調(diào)整還要進(jìn)行評(píng)估和重新計(jì)算，相當(dāng)費(fèi)時(shí)費(fèi)力。
宋世斌釋疑道，這種情況跟老人領(lǐng)取了很多年的生活費(fèi)過世，對(duì)房產(chǎn)的處理是同種方式，即在老人過世后就開始進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算處理房子時(shí)，需要重新進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估，如果是評(píng)估出來房?jī)r(jià)漲了，那么再按規(guī)定進(jìn)行收益分配。對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，評(píng)估價(jià)與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)之間也有可能存在差距，房子有多大的收益在沒有正式轉(zhuǎn)讓成交前，都是不明確的，存在風(fēng)險(xiǎn)。
“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品結(jié)算收益的計(jì)算，預(yù)計(jì)不會(huì)是簡(jiǎn)單地將結(jié)算時(shí)評(píng)估總價(jià)-投保時(shí)的評(píng)估總價(jià)-老人領(lǐng)取的養(yǎng)老金總額，結(jié)算出來的就作為收益。如果是這樣，就是銀行抵押貸款，而不是保險(xiǎn)產(chǎn)品。作為一項(xiàng)保險(xiǎn)產(chǎn)品，肯定既有比預(yù)定時(shí)間先去世的老人，也有比預(yù)定時(shí)間活得更長(zhǎng)的長(zhǎng)壽老人，所以先去世的收益要用來彌補(bǔ)長(zhǎng)壽老人帶來的更多支出，是通過保險(xiǎn)方式建立養(yǎng)老互濟(jì)的資金池。
宋世斌提醒，這種算法同樣適用于中途想要贖回房產(chǎn)的老人，作為一項(xiàng)保險(xiǎn)產(chǎn)品當(dāng)然可以退保，但其中包括的評(píng)估成本、人力成本等各方面支出，不會(huì)是簡(jiǎn)單的加減運(yùn)算。贖回房產(chǎn)時(shí)肯定要付出一定的資金成本代價(jià)，要有心理準(zhǔn)備有部分房?jī)r(jià)是拿不回來的。
宋世斌認(rèn)為，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)只是“以房養(yǎng)老”的一種形式，在房?jī)r(jià)未來價(jià)值有爭(zhēng)議的情況下，對(duì)于老人來說這種方式并不會(huì)太實(shí)惠。市民在進(jìn)行投保時(shí)要慎重選擇，因?yàn)檫€是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，此外也還有其他很多“以房養(yǎng)老”的方式可以選擇。
他舉例，老人家可以將市區(qū)的房子出租，拿到高月租后再到郊區(qū)租住較為便宜的房子；也可以將大城市的房子出租，到生活成本較低、環(huán)境更好的小城市去生活，現(xiàn)在醫(yī)保也是全國(guó)覆蓋，這樣可能會(huì)更實(shí)惠些。如果認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)到頂點(diǎn)了，賣掉房子更劃算，也可以賣掉轉(zhuǎn)去生活成本低的區(qū)域生活。
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