開發(fā)商節(jié)前反常忙碌成都今年樓市走勢如何
2011/1/21 9:59:15
按照樓市以往的慣例，1月可以說是淡季中的淡季。秋交會的熱潮已經(jīng)遠去，返鄉(xiāng)置業(yè)的人潮還沒有到來，一個個售樓部像隆冬的氣溫一樣天寒地凍。然而，今年1月的成都雖然已經(jīng)下了好幾場雪，但樓市卻異乎尋常地?zé)狒[，開發(fā)商忙著開盤、銷售、拿地……一樣都不耽誤
按照樓市以往的慣例，1月可以說是淡季中的淡季。秋交會的熱潮已經(jīng)遠去，返鄉(xiāng)置業(yè)的人潮還沒有到來，一個個售樓部像隆冬的氣溫一樣天寒地凍。然而，今年1月的成都雖然已經(jīng)下了好幾場雪，但樓市卻異乎尋常地?zé)狒[，開發(fā)商忙著開盤、銷售、拿地……一樣都不耽誤。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，2010年是2009年天量井噴后的調(diào)整年，后半年受調(diào)控政策的影響，部分投資客和改善性購房者提前購房，成交量呈現(xiàn)逐月上升的態(tài)勢，綜合目前土地、市場、政策各方面情況看，2011年的成都樓市整體波動不大，或有平穩(wěn)上升。
冷風(fēng)細雨的元旦節(jié)前后，仍有索爾龍舟、華府世家、東湖國際等樓盤開盤，一共推出了近1500套房源，主城區(qū)商品住宅戶均成交面積為97平方米，比有圣誕節(jié)“助威”的前一周還增加了3平米。據(jù)世家機構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，樓市開年一周，主城區(qū)商品房新增供應(yīng)面積超過23萬平方米左右，成交面積接近30萬平方米，其中高新區(qū)商品房成交量仍然居首位。根據(jù)最近的調(diào)查數(shù)據(jù)分析，開年新開樓盤較多，成交量反彈呈小幅回升態(tài)勢，近期成都主城區(qū)商品房成交量呈“W”狀波動。
華潤鳳凰城銷售負責(zé)人透露說：“平時的成交主要集中在周五—周日三天，尤其周末兩天下單量最高，其余工作日成交都比較少。但是自今年1月1日起，每天都有好幾套成交，1月1日-9日，鳳凰城共成交50多套房源，由于市場情況較好，計劃在本月下旬繼續(xù)推出100—150平方米的樓王。”銷售情況不錯的還有河畔新世界，據(jù)售樓中心統(tǒng)計，自1月1日至上周，共賣了30套左右，總金額已經(jīng)達到1700萬；地處東三環(huán)邊的鑫苑名家人氣也較旺，上周累計來訪超過200組，下定90余套，銷售額達到5000萬左右，鑫苑名家銷售負責(zé)人對1月的預(yù)期是1億左右的銷售額。
據(jù)吉信行調(diào)查報告顯示，元旦前后一周，日均成交面積環(huán)比上周上升21.62%；1月3日—1月9日，新增商品房供應(yīng)與商品住宅銷售的供銷比為0.21，市場表現(xiàn)供不應(yīng)求。
鳳凰城營銷負責(zé)人分析說，1月開局樓市表現(xiàn)較好的原因是有兩方面，一是此段時間“買房過年”的心理突顯，尤其來自外地的客戶增多；二是購房者抱有明年房價要漲的預(yù)期，尤其比較熱門的幾個片區(qū)前景持續(xù)看好，決定盡快出手；還是就是1月份不少開發(fā)商推出了不同程度的優(yōu)惠，購房者也會選擇在這個時期買房。
今年樓市開局熱銷僅僅是暫時的景象，還是意味著2011年全年樓市都會走高？當(dāng)前，不少有買房計劃的購房者正在打開自己的嗅覺，努力探尋2011年成都樓市的走向。
據(jù)世家機構(gòu)報告顯示，2010年是2009年天量井噴后的調(diào)整年，成交量出現(xiàn)一定的回落，后半年，受調(diào)控政策的影響，尤其是限購令的影響，部分投資客和改善性購房者提前購房，成交量呈現(xiàn)逐月上升的態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鑒于2010年密集出臺的限制房價以及2011年信貸緊縮的格局，開發(fā)商將持續(xù)承受考驗，但除非調(diào)控政策過于嚴(yán)厲或遭遇不可抗力的危機，明年價格走勢穩(wěn)中有升可能性更大。
縱觀成都樓市，顯而易見的是，一方面，成都屬于二線城市，房地產(chǎn)市場比較健康，泡沫程度較低，市場以剛性需求為主導(dǎo)，投資、投機需求相對較少；另一方面，目前開發(fā)商“不差錢”。主導(dǎo)成都房地產(chǎn)市場的品牌開發(fā)商，多為上市公司和實力央企，融資渠道多，因為資金鏈問題降價的可能性不大。
對于此種觀點，成都吉信行相關(guān)負責(zé)人給出了更為詳細的分析，他說：“結(jié)合近幾年的價格走勢與目前宏觀和微觀的市場形勢，預(yù)計2011年成都市場住宅價格仍將繼續(xù)上升。”他給出了以下幾個理由：首先是2011年仍將保持較高的通脹水平，消費者將房產(chǎn)投資作為規(guī)避通脹的主要渠道之一；其次，從近段時間的土地拍賣中可以看到，大豐地塊土地拍賣到500萬元/畝，“攀成鋼”14號地塊樓面地價拍賣到7600元/平方米，青羊區(qū)青華路地塊更是達到樓面地價8200元/平方米，各區(qū)域不斷沖高的土地價格，再加上勞動力等成本的上升，將帶動房價繼續(xù)上升。第三，從吉信行·地產(chǎn)發(fā)展研究中心的統(tǒng)計資料中可以發(fā)現(xiàn)，2009年、2010年連續(xù)兩年新增供應(yīng)小于銷售量，前期的存量房被快速消化，使供小于求的矛盾加大，這將成為房價上漲的重要原因之一。第四，雖然目前政府大力加強公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房等各類保障房的建設(shè)，但是保障房地段相對較差，且保障房主要針對低收入人群，其它的大部分消費者還是會選擇商品房這一渠道。
經(jīng)過了多年的摸爬滾打與跌宕起伏，成都樓市已經(jīng)度過了“稚嫩期”和“瘋狂期”，2010年的市場顯得更加成熟和平穩(wěn)。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，眾多開發(fā)商均認(rèn)為，2011年的成都樓市將全面進入轉(zhuǎn)型期，其中，精裝房增多與郊區(qū)化發(fā)展成為最為明顯的兩大趨勢。
兩三年前，成都的精裝房還屈指可數(shù)，甚至不少人還懷疑其發(fā)展前景。而目前，藍光、華潤、龍湖、恒 大、合景泰富、朗基、萬科、中海、綠地、珠江投資、新嘉置地、富力等品牌開發(fā)商均有精裝房項目推出。業(yè)內(nèi)人士判斷，2011年的精裝房將會更為普遍，有一定開發(fā)實力的開發(fā)商都會逐漸涉足到該領(lǐng)域中。
在土地開發(fā)方面，郊區(qū)化已經(jīng)非常明顯，這是城市擴張、主城區(qū)可開發(fā)土地日益減少，產(chǎn)生的必然發(fā)展趨勢。成都金科地產(chǎn)營銷負責(zé)人江濤說：“從數(shù)據(jù)上看，2010年成都外環(huán)外的成交量已達到總成交量的60%，三環(huán)外的成交量超過80%。城市在不斷擴張，過去的近郊區(qū)已經(jīng)成為今日的城區(qū)，目前改善居住條件的住房在三環(huán)外才有更多的選擇。隨著城鄉(xiāng)建設(shè)用地的整理，將置換出大量的建設(shè)用地，這將為未來幾年成都的房地產(chǎn)開發(fā)提供大量的建設(shè)用地。因此，未來土地供應(yīng)上升主要來源于二、三圈層的郊縣。”
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