商業(yè)地產(chǎn)如今最棘手的問題
2012/3/29 10:23:34
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)近兩年意外迎來難得的發(fā)展黃金期，成為開發(fā)商、投資客競(jìng)相爭(zhēng)奪的“香餑餑”。但是伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的瞬間膨脹，在這樣一個(gè)“后調(diào)控時(shí)期”的敏感階段，商業(yè)地產(chǎn)能否找尋到自身發(fā)展的契機(jī)顯得尤為重要，而“招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]難”、“運(yùn)營(yíng)難”無疑成為當(dāng)下最棘手的問題。
中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)興起于2004年，發(fā)展至今，商業(yè)地產(chǎn)正醞釀著一次轉(zhuǎn)型：一次由分割銷售的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型到只租不售或者持有大部分店鋪的商業(yè)巨頭統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的模式。以萬達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]為例，在經(jīng)歷分割底商第二代商業(yè)模式之后，開始轉(zhuǎn)向了第三代商業(yè)模式的開發(fā)——只租不售的城市綜合體，即在吃喝玩樂休閑購(gòu)物的基礎(chǔ)上，添加住宅、酒店、寫字樓等，由平面銷售服務(wù)轉(zhuǎn)向綜合式立體消費(fèi)服務(wù)，做到足不出戶基本需求均能滿足。
“商業(yè)是地產(chǎn)項(xiàng)目里最難操作的，但同時(shí)也是最容易賺錢的。”某開發(fā)商一語道破其中玄機(jī)。
商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值主要體現(xiàn)于該項(xiàng)目未來經(jīng)營(yíng)收益的獲取。這顯然不同于住宅產(chǎn)品銷售去化良好，就實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)的回報(bào)。這就提出了商業(yè)地產(chǎn)后期的經(jīng)營(yíng)問題。商業(yè)反哺于地產(chǎn)的最好體現(xiàn)也就是后期經(jīng)營(yíng)的興旺。持有物業(yè)的策略可以提供給開發(fā)商充分獲取經(jīng)營(yíng)收益的渠道。深圳萬象城項(xiàng)目2005年的租金收益約為1億元，而2006年全年的租金收入翻了一番。可以說，通過持有物業(yè)的策略，開發(fā)商可以利用有效的商業(yè)管理能力，不斷改善商業(yè)氛圍并獲得商業(yè)物業(yè)價(jià)值的提升。
總體而言，在規(guī)劃之初就與合作伙伴簽約，對(duì)方需要多大面積就在規(guī)劃中預(yù)留多大空間，從而避免了盲目招商和招商后的重新分割。這樣不僅節(jié)省大量建設(shè)成本，而且又能合理設(shè)計(jì)商場(chǎng)格局，使得租金收益最優(yōu)化；同時(shí)節(jié)省建設(shè)成本，加快了資金流轉(zhuǎn)速度，又降低了租戶的租金水平，尋求開發(fā)商與主力店之間的共生關(guān)系。
此外，為了保證合作伙伴能賺錢，在發(fā)展項(xiàng)目時(shí)也會(huì)充分聽取各主力店的意見和建議，在城市和地段的選擇上兼顧合作伙伴的利益，達(dá)成雙方的利益最大化。
商業(yè)項(xiàng)目的操盤難度，對(duì)開發(fā)商的資金要求，對(duì)招商團(tuán)隊(duì)和資源的能力要求，都不是普通公寓住宅項(xiàng)目能比的。而項(xiàng)目招商過程中能否對(duì)接到知名品牌開發(fā)商，最首要的是要做到知己知彼，了解其實(shí)際需求，反之亦然。
不僅是純粹的商業(yè)項(xiàng)目，哪怕對(duì)于在售樓盤的商鋪銷售與招租而言，招商同樣成為其棘手的問題。以欣盛·東方福邸為例，雖居于申花核心的黃金地段，且擁有一街之隔的40萬平方米城西銀泰城，并與周邊新武林商業(yè)中心、印象城，建設(shè)中的五洲國(guó)際廣場(chǎng)連接成片，但作為申花板塊當(dāng)前首席大盤，自身社區(qū)商業(yè)的配套如何布局，招商團(tuán)隊(duì)如何引進(jìn)知名商家品牌，同樣成為其日常開會(huì)的議題。
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